不動産（土地・家）の相続手続き｜流れ・必要書類・費用と自分でやる方法

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不動産の相続でまずすべきことは？

『家はそのまま住んでいるし、名義なんて後でいいのでは？』と思う方もいますよね。

ただ、名義が亡くなった人のままだと、売ることも、担保にしてお金を借りることもできません。時間がたつと次の相続が起きて、相続人が増えてしまうこともあるんです。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した不動産も対象なので、親の代から名義が変わっていない土地がある方も注意が必要です。

義務化の詳しいルールは、相続登記の義務化 の記事でも確認できます。

不動産相続手続きの流れ｜土地・家を相続したら

土地家屋の相続手続きは、次の順番で進めます。

期限のある手続きを先に押さえる

不動産そのものの手続きは3年以内ですが、その前に期限の早い手続きがいくつかあります。

『登記は3年あるから、ゆっくりでいい』と考えがちです。

ただ、相続税の申告には不動産の評価額と分け方が必要になります。相続税がかかりそうな家庭では、実質的に10か月以内に不動産の扱いを決めることになるんです。

亡くなった人名義の不動産の調べ方

親の土地を相続する時、意外と手間取るのが「どこに何を持っていたか」を把握することです。

手がかりになるのは、次の書類です。

• 毎年届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）
• 自宅に保管されている権利証（登記済証）や登記識別情報
• 市区町村で取れる名寄帳（その市区町村内の所有不動産の一覧）
• 法務局で取れる登記事項証明書

納税通知書には、固定資産税がかかっていない土地（私道など）が載っていないことがあります。名寄帳もあわせて確認しておくと、漏れを防げます。

土地・家の分け方を決める

不動産は、現金のように簡単に分けられませんよね。分け方には、大きく4つの方法があります。

共有は一見公平に見えます。ただ、売る時や貸す時に共有者全員の同意が必要になり、次の相続で持ち主が増えていくことも。

「とりあえず兄弟で半分ずつにしておこうか」
「でも、売りたくなった時に話がまとまるかな…」

こんな会話になったら、共有は慎重に考えたほうがいいサインです。

分け方が決まったら、遺産分割協議書を作り、相続人全員が署名して実印を押します。

遺産分割の期限はある？

遺産分割そのものに法律上の期限はありません。ただし、2023年4月1日施行の改正民法で、相続開始から10年を過ぎると、特別受益や寄与分を主張できなくなりました。原則として法定相続分で分けることになります。

相続登記の3年の期限内に話し合いがまとまらない時は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、登記の義務を果たすこともできます。

不動産相続の必要書類

相続登記に使う書類は、どうやって相続したかで変わります。ここでは、遺産分割協議で分けた場合を中心に見ていきます。

亡くなった人の住民票の除票は、登記簿上の住所と亡くなった時の住所が同じ人だと確かめるために使います。

自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要です。ただし、法務局の自筆証書遺言書保管制度で保管されていたものや、公正証書遺言は検認がいりません。

戸籍集めを楽にする方法

戸籍集めは、2024年3月1日に始まった「戸籍証明書の広域交付」を使うと、近くの市区町村の窓口でまとめて請求できます（郵送や代理人による請求はできません）。

さらに、法務局で「法定相続情報一覧図の写し」をもらっておくと、相続登記や銀行の手続きで戸籍の束の代わりに使えます。取得方法は 法定相続情報一覧図の取得方法 で詳しく解説しています。

権利証をなくしていても大丈夫？

『家の権利書が見つからない…』と焦る方もいますが、安心してください。

相続登記では、権利証（登記済証）や登記識別情報を出す必要は原則ありません。権利証は、どの不動産を持っていたかを調べる手がかりとして使えれば十分です。

不動産相続にかかる費用

土地の相続にかかる費用は、主に次の4つです。

• 登録免許税（相続登記の税金）
• 戸籍・住民票・評価証明書などの取得費用
• 司法書士に頼む場合の報酬
• 相続税がかかる場合の相続税と、税理士に頼む場合の報酬

登録免許税の計算例

相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%で計算します。

例えば、父名義の土地の固定資産税評価額が1,500万円、家屋が500万円の場合。

固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書で確認できます。一定の土地には免税措置もあるので、法務局のページで確認してみてください。

司法書士の報酬は自由に決められていて、公的な基準はありません。依頼する前に見積もりをもらって比べておきましょう。

相続税はかかる？土地・家があるケースの目安

不動産の相続で気になるのが、相続税ですよね。

相続税は、財産の合計が基礎控除「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えた時にかかります。

ここで注意したいのは、相続税の土地の評価は、登録免許税で使った固定資産税評価額とは別の計算になる点です。市街地は路線価方式、それ以外は倍率方式で評価します。評価の方法は 不動産の相続税評価額の調べ方 で解説しています。

具体例：妻と子2人で自宅を相続するケース

例えば、夫が亡くなり、妻と子2人が相続するケースで考えてみましょう。財産は次のとおりとします。

法定相続人は3人なので、基礎控除は4,800万円です。このままだと6,000万円が基礎控除を1,200万円上回ります。

ここで、自宅の土地を妻が取得して「小規模宅地等の特例」を使うと、330㎡まで評価額が80%減額されます。

• 土地の評価額：4,000万円×（1−80%）＝800万円
• 財産の合計：800万円＋500万円＋1,500万円＝2,800万円

合計は2,800万円になり、基礎控除の4,800万円を下回ります。この場合、相続税はかかりません。

ただし、特例を使って税額が0円になる場合でも、相続税の申告は必要です。申告しないと特例を受けられないので、ここは見落とさないようにしておきましょう。

特例が使える人の要件は細かく決まっています。同居していた親族か、持ち家のない別居の親族かなどで扱いが変わるので、小規模宅地等の特例とは もあわせて確認してみてください。要件を満たすかどうかは、税理士に確認しておくと安心です。

不動産の相続手続きは自分でできる？

相続登記は、自分でもできます。法務省が登記手続のハンドブックを公開していて、申請書の様式や記載例も法務局のホームページで手に入ります。

『専門家に頼むほどのことかな？』と迷っている方は、次のチェックで考えてみてください。

自分でやる手順や期間は 相続登記は自分でできる？ で詳しく紹介しています。

ローンが残っている家を相続したら

抵当権付きの不動産を相続した場合、住宅ローンの扱いを確認しましょう。団体信用生命保険に入っていれば、保険でローンが完済されることがあります。

完済しても、登記簿の抵当権は自動では消えません。相続登記とは別に、抵当権を抹消する登記が必要です。

相続した家に住まない時はどうする？

実家を相続したものの、誰も住む予定がない。そんな悩みもよく聞きますよね。

選択肢は、主に「売る」「貸す」「手放す」の3つです。

売る場合の税金の特例

相続した家を売ると、譲渡所得に所得税・住民税がかかることがあります。取得費や取得時期は、亡くなった人から引き継ぎます。

ここで使える特例が2つあります。

• 空き家の3,000万円特別控除：1981年5月31日以前に建てられた家などが対象で、2027年12月31日までの売却が対象。2024年1月1日以降の売却で相続人が3人以上の場合は1人2,000万円
• 取得費加算の特例：相続税を払った人が、申告期限の翌日から3年以内に売った場合が対象

売却時の税金の詳しい計算は、相続した不動産を売却した時の税金 で解説しています。

手放したい土地がある場合

売れない土地は、「相続土地国庫帰属制度」で国に引き取ってもらえる場合があります。審査手数料は土地1筆14,000円、承認されると負担金（原則20万円）がかかります。

ただし、建物がある土地や担保権のついた土地などは申請できません。

なお、相続放棄をすると土地だけでなく、預金などすべての財産を受け取れなくなります。土地だけを放棄することはできないので、気をつけておきましょう。

相続税の申告まで見据えるなら専門家に相談を

土地や家の相続は、登記だけで終わるとは限りません。

相続税がかかりそうなら、土地の評価・特例の判断・申告書の作成までを10か月以内に進める必要があります。土地を複数持っている、相続人が多い、申告期限が近い、といった場合は、税理士に任せると手続き全体がぐっと楽になりますよ。

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知り合いに税理士がいない、どこに頼めばいいか分からない。そんな方も多いですよね。
土地や自宅がある、相続人が多いといった場合は、相続税の申告に慣れた税理士に早めに相談すると、手続きがぐっと楽になります。

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よくある質問

まとめ

相続登記の手続きは、法務省「不動産を相続した方へ」 でも案内されています。

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