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親の実家を相続したまま名義変更をしていない方の中には、『義務化って聞いたけど、うちも罰金になるの？』と気になっている方も多いはずです。
結論から言うと、相続登記は2024年4月1日から義務になりました。不動産を相続したと知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。
この記事では、いつまでに何をすればいいか、過去の相続はどう扱われるかを、自分のケースに当てはめて確認できます。
相続登記の義務化とは？わかりやすく言うと
- 相続登記の申請は2024年4月1日から義務になりました。
- 期限は、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内です。
- 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。
- 2024年4月1日より前の相続も対象で、原則2027年3月31日までに登記が必要です。
相続登記は、亡くなった人名義の土地や家を、相続した人の名義に変える手続きです。不動産の名義変更とも言われます。
これまで相続登記に期限はなく、名義が亡くなった人のまま何十年も放置されることもありました。持ち主が分からない土地が増え、売買や公共事業の妨げになったんです。
そこで法律が改正され、相続登記が義務になりました。相続登記の基本は相続登記とはで解説しています。
『うちは田舎の土地だし、誰も困らないから関係ないかな』と思う方もいますよね。ただ、義務化は土地の場所や価値に関係なく、相続した不動産すべてが対象です。
相続登記の義務化はいつから？いつの相続が対象？
相続登記の義務化は、2024年4月1日に始まりました。法務省が案内しているとおり、施行日より前に発生した相続も対象になります。
ここが大事なところで、「昔の相続だから関係ない」とはならないんです。
| 相続が起きた時期 | 登記の期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日以降 | 不動産を相続したと知った日から3年以内 |
| 2024年4月1日より前 | 2027年3月31日まで（知った日から3年の方が遅ければその日まで） |
例えば、2015年に亡くなった父の実家が父名義のままなら、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
祖父名義のまま放置されている土地も同じです。祖父から父、父から自分と相続が重なっていると、相続人の数が増えて手続きが重くなります。
『祖父の代から名義が変わっていない…』という方は、早めに戸籍を集め始めてみてください。
相続登記の期限は何年以内？3年の数え方
期限は「3年以内」です。ただ、いつから数えるかは少し注意が必要です。
3年のカウントが始まるのは、次の2つを両方知った日です。
- 自分のために相続が始まったこと（亡くなったこと）
- 相続によって不動産の所有権を取得したこと
通常は、亡くなったことを知り、実家などの不動産があると分かっている日になります。
一方、後から「実は山林も持っていた」と分かった場合は、その山林を知った日から3年を数えます。
遺産分割協議で決めた時の期限
遺産分割協議で「実家は長男が相続する」と決まった時は、話し合いがまとまった日から3年以内に、その内容で登記します。
例えば、2025年6月に父が亡くなったケースで考えてみましょう。
| できごと | 期限の考え方 |
|---|---|
| 2025年6月 父が亡くなる（実家があると知っている） | ここから3年以内に登記の義務 |
| 遺産分割協議がなかなかまとまらない | 3年以内に相続人申告登記をすれば義務を果たせる |
| 2027年10月 協議がまとまり長男が相続 | まとまった日から3年以内に長男名義の登記 |
不動産の名義変更の期限は「相続から3年」とだけ覚えている方も多いのですが、協議が長引いた時の道も用意されているんです。
相続登記をしないとどうなる？過料と罰則
相続登記の義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になります。
過料は、刑事罰の罰金とは違う行政上のペナルティです。『罰金って前科がつくの？』と心配する方もいますが、過料は罰金とは別のものです。
過料はいきなり科されるわけではない
法務省の案内では、過料までの流れは次のとおりです。
- 登記官が、義務を果たしていない人に登記の申請を促す催告書を送る
- 催告書の期限内に申請がなければ、登記官が裁判所に通知する
- 裁判所が過料（10万円以下）を科すかどうかを決める
催告を受けて期限内に登記すれば、裁判所への通知はされません。とはいえ、催告を待つのはおすすめできません。
過料は誰が払う？
義務を負うのは、相続で不動産を取得した相続人それぞれです。
相続人が3人いて共有で相続した場合は、3人ともに登記の義務があります。遺産分割で長男が1人で相続した場合は、長男が義務を負います。
遺言で不動産を受け取った相続人も同じです。遺言で「自宅は長女に相続させる」と書かれていれば、長女が3年以内に登記する義務を負います。
ほかの相続人の分まで代わりに過料を払う、という仕組みではない点も押さえておきましょう。
義務違反でなくても困ること
過料よりも実は困るのが、名義が亡くなった人のままだと不動産を売れないことです。
「実家を売ろうと思ったら、先に相続登記が必要だって言われた」
「しかも叔父さんの相続も絡んでて、相続人が10人以上いるらしい」
こんな会話は珍しくありません。時間がたつほど相続人が増え、話し合いが難しくなるんです。
正当な理由があれば過料にならない
期限内に登記できなくても、「正当な理由」があれば過料の対象にはなりません。法務省は、次のような例を挙げています。
| 正当な理由の例 | 具体的な場面 |
|---|---|
| 相続人が極めて多い | 戸籍集めや相続人の把握に時間がかかる |
| 遺言や遺産の範囲で争いがある | 誰が不動産を取得するか決まらない |
| 義務を負う人が重病 | 本人が手続きできない事情がある |
| DV被害を受けている | 住所を知られると危害が及ぶおそれがある |
| 費用を負担できない | 経済的に困窮している |
ただ、「忙しかった」「知らなかった」は正当な理由に当たらないと考えておきましょう。自分のケースが当たるか不安な時は、法務局に相談してみてください。
期限に間に合わない時の「相続人申告登記」
遺産分割がまとまらず3年の期限に間に合わない時に使えるのが、相続人申告登記です。義務化と同時に作られた、簡素化された手続きなんです。
自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、相続登記の義務を果たしたことになります。
| 比べる点 | 相続登記 | 相続人申告登記 |
|---|---|---|
| 誰が出せる | 不動産を取得した相続人（共有なら一緒に） | 相続人1人だけで出せる |
| 主な書類 | 戸籍・遺産分割協議書・印鑑証明書など | 自分が相続人だと分かる戸籍など |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4% | かからない |
| 不動産を売れるか | 売れる | 売れない（別に相続登記が必要） |
『じゃあ申告登記だけでいいのでは？』と思った方もいるかもしれません。
ただ、相続人申告登記は「この人が相続人の1人です」と示すだけで、誰が不動産を持つかまでは登記されません。分割がまとまったら、その日から3年以内に正式な相続登記が必要です。
相続登記の費用と手続きを楽にする制度
相続登記の義務化で気になるのが費用ですよね。主にかかるのは次のとおりです。
- 登録免許税: 固定資産税評価額 × 0.4%（評価額1,000万円なら4万円）
- 戸籍謄本・住民票・印鑑証明書などの取得費
- 司法書士に頼む場合はその報酬
費用の目安は相続登記の費用相場でまとめています。一定の土地には登録免許税の免税措置もあるので、法務局で確認してみてください。
手続きを簡単にする制度
義務化に合わせて、手続きを楽にする制度もそろってきました。
- 法定相続情報証明制度: 戸籍の束の代わりに使える一覧図の写しを、法務局で無料で交付
- 戸籍証明書の広域交付（2024年3月1日開始）: 本籍地以外の窓口でも戸籍をまとめて請求できる
- 相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日開始）: いらない土地を国に引き取ってもらう制度（審査手数料と負担金あり）
相続登記に必要な書類は相続登記の必要書類一覧で、ケース別に整理しています。
いらない土地の扱いに悩んでいる方は、相続土地国庫帰属制度とはもあわせて読んでみてください。
住所変更登記も2026年4月1日から義務に
相続登記とは別に、登記簿の住所や氏名が変わった時の変更登記も、2026年4月1日から義務になりました。変更から2年以内に申請が必要です。
相続登記をする時は、自分の住所が登記簿と合っているかも一緒に確認しておくと安心です。
相続登記の義務化の問題点とよくある悩み
義務化は分かったけれど、実際に動こうとすると悩みが出てきますよね。よく聞くケースをまとめておきます。
相続人と連絡が取れない・疎遠な親族がいる
遺産分割協議には相続人全員の合意が必要です。1人でも連絡が取れないと、協議がまとまらず登記できません。
このような時でも、相続人申告登記なら自分1人で申し出ができます。まず期限内に申告登記で義務を果たし、そのあと時間をかけて話し合いを進める、という順番も選べるんです。
話し合いがどうしてもまとまらない時は、家庭裁判所の調停や審判で決めることになります。
とりあえず法定相続分で共有名義にしてもいい？
法定相続分のとおりに共有名義で登記すれば、相続人の1人からでも申請できます。期限を守る方法の1つではあります。
ただ、共有名義の不動産は、売る時や建て替える時に共有者全員の同意が必要です。共有者が亡くなるとさらに相続人が増え、どんどん話がまとまりにくくなります。
『とりあえず共有にしておこう』は、あとで手間が増えやすい選び方だと覚えておきましょう。
いらない土地も登記しないといけない？
義務化は、価値の低い山林や遠方の土地も対象です。『売れない土地なのに費用だけかかる…』という声もよく聞きます。
相続そのものをしたくない場合は、亡くなったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所で相続放棄をする方法があります。ただし放棄は、預金などほかの財産もすべて手放すことになります。
相続したあとに手放したい場合は、相続土地国庫帰属制度が使えるか確認してみてください。審査手数料は土地1筆14,000円で、承認されると負担金（原則20万円）がかかります。
祖父名義のまま放置されている土地は？
例えば、祖父が亡くなったあと名義を変えないまま父も亡くなった、というケースです。
この場合、祖父の相続人（父や叔父・叔母）と、父の相続人（母や自分たち兄弟）が関係します。叔父や叔母がすでに亡くなっていれば、その子であるいとこも相続人になります。
『会ったこともないいとこにも連絡するの？』と驚く方も多いんです。こうした数次相続は、法務局の登記申請書の様式にも専用のひな形が用意されています。
相続人が多い時は「正当な理由」に当たることもありますが、まず相続人申告登記で義務を果たしておくと安心です。
相続登記は自分でできる？
相続人が少なく、不動産も自宅だけといったシンプルなケースなら、自分で申請する方もいます。法務局には相談窓口もあります。
自分でやる場合の手順は相続登記は自分でできる？で解説しています。数次相続や相続人が多いケースは、司法書士に頼んだ方が結果的に早いことも多いです。
相続登記の義務化への対応チェックリスト
最後に、今やることを確認しておきましょう。
- 亡くなった家族名義の不動産が残っていないか（固定資産税の通知書で確認できる）
- 祖父母など、さらに前の代の名義のままになっていないか
- 相続人全員と連絡が取れるか
- 遺産分割の話し合いがまとまりそうか
- 期限（知った日から3年、過去の相続は2027年3月31日）に間に合うか
相続登記の手続きは司法書士、相続税の申告は税理士が専門です。不動産を相続して相続税もかかりそうな場合は、登記とあわせて申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）も意識しておきましょう。
特に、土地がいくつもある・相続人が多い・遺産分割がまとまっていない、という方は早めに専門家に相談すると楽になります。
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よくある質問
相続登記の義務化はいつからですか？
2024年4月1日からです。それより前に発生した相続で登記していない不動産も対象になります。
過去の相続はいつまでに登記すればいいですか？
2024年4月1日より前の相続は、原則2027年3月31日までです。不動産を相続したと知った日から3年の方が遅い場合は、その日までになります。
相続登記をしないと罰金がありますか？
正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。過料は刑事罰の罰金とは違う行政上のペナルティで、登記官からの催告を経て裁判所が決めます。
遺産分割がまとまらない時はどうすればいいですか？
期限内に相続人申告登記をすれば、相続登記の義務を果たしたことになります。分割がまとまったら、その日から3年以内に分割内容で登記します。
相続登記の義務化で費用はいくらかかりますか？
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。ほかに戸籍などの取得費、司法書士に頼む場合はその報酬がかかります。
まとめ
- 相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
- 期限は不動産を相続したと知った日から3年以内です。
- 過去の相続も対象で、原則2027年3月31日までに登記が必要です。
- 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
- 期限に間に合わない時は、相続人申告登記で義務を果たせます。
