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親が亡くなって、実家の土地や家がそのまま親の名義になっている。『名義変更って、いつまでに何をすればいいの？』と気になっている方も多いですよね。
結論から言うと、相続登記は「亡くなった人名義の不動産を、相続した人の名義に変える手続き」です。2024年4月1日からは、相続を知った日から3年以内の申請が義務になりました。
この記事を読めば、相続登記のやり方と費用、自分でやるか専門家に頼むかの判断までできるようになります。
相続登記とは？わかりやすく言うと不動産の名義変更
- 相続登記は、亡くなった人名義の土地・家・マンションを相続人の名義に変える手続きです。
- 正式には「相続による所有権移転登記」と呼ばれます。
- 申請先は、不動産がある場所を管轄する法務局です。
- 2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内に申請します。
- 費用の中心は登録免許税で、固定資産税評価額の0.4%です。
不動産には「誰が持ち主か」を記録した登記簿があります。持ち主が亡くなっても、この記録は自動では変わりません。
そこで、相続人が法務局に申請して、名義を書き換えてもらう。これが相続登記なんです。
「土地の名義変更」「家の名義変更」「不動産の名義変更」と呼び方はいろいろありますが、相続で持ち主が変わる場合は、どれも同じ相続登記のことを指しています。
『名義が親のままでも、住めているし困らないのでは？』と思う方もいるはずです。
ただ、名義が亡くなった人のままだと、売ることも、担保にしてお金を借りることもできません。さらに、時間がたつほど相続人が増えて、話し合いが難しくなっていきます。
相続登記が義務になった理由
以前は、相続登記をするかどうかは相続人の自由でした。その結果、持ち主が分からない土地が全国で増えてしまったんです。
この問題に対応するため、2024年4月1日から相続登記が義務になりました。詳しくは相続登記の義務化とはで解説しています。
相続登記はいつまでに？期間と義務化のルール
相続登記の期限は、「相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内」です。
正当な理由がないのに申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。ここが大事なところです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 申請の期限 | 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内 |
| 怠った場合 | 正当な理由がなければ10万円以下の過料 |
| 施行日より前の相続 | 対象になる（2027年3月31日まで、または知った日から3年以内の遅い方） |
| 話し合いがまとまらない時 | 相続人申告登記で義務を果たせる |
『何十年も前に亡くなった祖父の名義のままなんだけど』という方もいますよね。
実は、施行日より前の相続も義務化の対象です。この場合は、2027年3月31日までか、取得を知った日から3年以内の、どちらか遅い日までに申請します。
遺産分割がまとまらない時は「相続人申告登記」
3年以内に誰が相続するか決まらないこともあります。そんな時に使えるのが相続人申告登記です。
これは「自分が相続人です」と法務局に申し出る簡易な手続きで、これをしておけば期限内の義務を果たしたことになります。
ただし、名義を変えたことにはなりません。話し合いがまとまったら、あらためて相続登記をしておきましょう。
2026年4月からは住所変更の登記も義務に
相続登記とは別に、2026年4月1日から、住所や氏名が変わった時の変更登記も義務になりました。期限は変更から2年以内です。
相続で名義人になった後に引っ越した場合も対象なので、覚えておいてください。
相続登記の3つのパターン
相続登記は、「誰がどの不動産を受け継ぐか」をどうやって決めたかで、3つのパターンに分かれます。
| パターン | どんな時か | 主な追加書類 |
|---|---|---|
| 遺言による相続登記 | 遺言書で不動産を受け継ぐ人が決まっている | 遺言書（自筆証書は検認済みのもの） |
| 遺産分割による相続登記 | 相続人全員の話し合いで決めた | 遺産分割協議書と全員の印鑑証明書 |
| 法定相続分による相続登記 | 決めずに法律の割合どおりの共有にする | 相続人全員の戸籍など |
よくあるのは、遺産分割による相続登記です。例えば、夫が亡くなり妻と子2人が相続するケースで、「自宅は妻が受け継ぐ」と3人で決めて、妻の名義にする形ですね。
法定相続分のまま共有にするのは慎重に
法定相続分どおりに、相続人全員の共有名義にすることもできます。
ただ、共有にすると、売る時や建て替える時に全員の同意が必要になります。共有者が亡くなるとさらに相続人が増えて、話がまとまりにくくなることも。
『とりあえず兄弟で共有にしておこう』と考える前に、誰が受け継ぐかを話し合っておくのがおすすめです。
相続人がいない場合の登記
相続人がいない、または全員が相続放棄をした場合は、家庭裁判所が「相続財産清算人」を選びます。
この場合の登記は清算人が進めることになるので、相続人側が自分で申請する手続きとは別物と考えておきましょう。
相続登記のやり方｜手続きの流れ
ここからは、自分で相続登記をする場合の手順です。土地と建物、どちらも同じ流れで進めます。
- 相続する不動産を確認する（固定資産税の納税通知書・登記事項証明書）
- 亡くなった人と相続人の戸籍を集めて、相続人を確定する
- 遺言書の有無を確認し、なければ遺産分割協議をする
- 遺産分割協議書を作り、相続人全員が署名・実印で押印する
- 登記申請書を作り、登録免許税を計算する
- 不動産を管轄する法務局へ申請する（窓口・郵送・オンライン）
- 登記が終わったら、登記事項証明書で名義が変わったか確認する
1. 相続する不動産を確認する
まずは、亡くなった人がどの土地・家を持っていたかを確認します。
毎年届く固定資産税の納税通知書を見れば、その市区町村にある不動産の一覧と評価額が分かります。登記事項証明書は法務局で取れるので、今の名義と面積も確かめておきましょう。
実家の土地と建物は、登記が別々です。『家だけ変えて、土地を忘れていた』ということもあるので、私道の持ち分なども含めて漏れがないか見ておきたいところです。
2. 戸籍を集めて相続人を確定する
亡くなった人の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の今の戸籍を集めます。
2024年3月1日からは戸籍の広域交付が始まり、本籍地以外の市区町村窓口でも、親や子などの戸籍をまとめて請求できるようになりました。ただし郵送や代理人による請求はできません。
戸籍の束は、法務局で「法定相続情報一覧図の写し」にしておくと便利です。無料で交付され、相続登記にも銀行の手続きにも使えます。取り方は法定相続情報一覧図の取得方法で解説しています。
3. 遺産分割協議をして協議書を作る
遺言書がなければ、相続人全員で誰が不動産を受け継ぐかを話し合います。全員の合意が必要です。
決まった内容は遺産分割協議書にまとめて、全員が署名し、実印で押印します。
不動産の書き方は、登記事項証明書のとおりに書くのが基本です。土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積を写しておきましょう。
4. 申請書を作って法務局へ出す
登記申請書の様式と記載例は、法務局のホームページに用意されています。
申請先は「不動産の所在地を管轄する法務局」です。亡くなった人の住所地や、相続人の住所地の法務局ではないので注意してください。
申請は窓口のほか、郵送やオンラインでもできます。遠方の実家を相続した場合は、郵送申請が使いやすいですよ。
必要書類の全体は相続登記の必要書類一覧にケース別でまとめています。
相続登記にかかる費用はいくら？
相続登記の費用は、大きく分けて次の3つです。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4% |
| 書類の取得費 | 戸籍・住民票・印鑑証明書・登記事項証明書など |
| 専門家への報酬 | 司法書士に頼んだ場合のみ |
金額が大きくなりやすいのは登録免許税です。例えば、土地の固定資産税評価額が1,500万円、建物が500万円の実家なら、合計2,000万円 × 0.4% ＝ 8万円になります。
マンションの場合も、部屋（建物）と敷地の持ち分のそれぞれに評価額があり、その合計に0.4%をかけて計算します。
一定の土地には登録免許税の免税措置もあります。対象や期限は変わることがあるので、申請前に法務局のページで確認しておきましょう。
司法書士に頼んだ場合の報酬は、事務所ごとに決まっています。費用の考え方は相続登記の費用相場で詳しく見ていきます。
相続登記は自分でできる？専門家に頼むべき人
相続登記は、自分で申請することもできます。
相続人が少なく、不動産が1か所だけで、戸籍もすぐそろう。こんなケースなら、自分でやる方も少なくありません。
『でも、書類を間違えたらどうなるの？』と不安になりますよね。
申請書に不備があれば、法務局から補正（直し）の連絡が来ます。その分だけ時間はかかりますが、直せば手続きは進められます。
- 相続人が多い、または連絡が取りにくい相続人がいる
- 数次相続（祖父名義のまま父も亡くなった等）になっている
- 不動産が複数の市区町村にある
- 平日に法務局や役所へ行く時間がない
- 3年の期限が近づいている
なお、登記の代理ができるのは司法書士です。遺産分割で揉めている場合の交渉は弁護士の仕事になります。
自分でやる時の具体的な手順は相続登記は自分でできる？を参考にしてみてください。
相続税がかかるかも、あわせて確認を
土地・家を相続すると、相続登記とは別に相続税の確認も必要です。
相続税は、遺産の合計が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えた時にかかります。妻と子2人なら4,800万円です。申告と納付の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内で、登記の3年より先に来ます。
例えば、実家の土地を路線価で評価すると思ったより高くなり、預貯金と合わせて基礎控除を超えていた、ということもあります。
土地の評価が絡む、相続人が多い、10か月の期限が迫っている。こんな場合は、相続税に詳しい税理士に一度相談しておくと、登記とあわせた段取りも立てやすくなります。
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相続登記を放っておくとどうなる？ほかの手続きとの順番は？
『3年あるなら、まだ大丈夫』と後回しにしがちですよね。ただ、放っておくと困ることがいくつもあります。
売りたい時にすぐ売れない
相続した家を売るには、まず相続人の名義にしておく必要があります。
買い手が見つかってから登記を始めると、戸籍集めなどに時間がかかり、売却のタイミングを逃すことも。
相続人が増えて話がまとまらない
登記をしないまま相続人の誰かが亡くなると、その人の子や配偶者が新たに相続人になります。
例えば、兄弟3人で話し合うはずだったのが、10年後には甥や姪も加わって話し合う。そんなふうに、時間とともに関係者が増えていくんです。
使わない土地はどうする？
『田舎の土地は誰も使わないし、手放したい』という声もよく聞きます。
2023年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。審査手数料は土地1筆14,000円で、承認後に負担金（原則20万円）を納めます。
ただし、建物がある土地などは申請できません。また、この制度を使う場合も、まずは相続した人が誰かをはっきりさせる必要があります。詳しくは相続土地国庫帰属制度とはで解説しています。
相続登記と一緒に進めたい手続き
相続登記は、相続手続き全体の一部です。ほかの手続きと期限を並べて見ておくと、順番を決めやすくなります。
| 手続き | 期限 |
|---|---|
| 相続放棄・限定承認 | 相続の開始を知った時から3か月以内 |
| 準確定申告 | 相続の開始を知った日の翌日から4か月以内 |
| 相続税の申告・納付 | 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内 |
| 相続登記 | 不動産の取得を知った日から3年以内 |
相続放棄を考えている場合は、登記より先に判断が必要です。財産を処分すると放棄できなくなることもあるので、借金が多そうな時は先に確認しておきましょう。
全体の順番は相続手続きの流れで、土地・家に絞った流れは不動産の相続手続きで解説しています。
よくある質問
相続登記とは何ですか？わかりやすく教えてください。
亡くなった人名義の土地・家・マンションを、相続した人の名義に変える手続きです。正式には「相続による所有権移転登記」といい、不動産がある場所を管轄する法務局に申請します。
相続登記はいつまでにすればいいですか？
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月1日より前の相続も対象で、2027年3月31日まで、または知った日から3年以内の遅い方が期限になります。
相続登記をしないと罰則はありますか？
正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。話し合いがまとまらない時は、相続人申告登記をしておけば義務を果たせます。
相続登記の費用はいくらですか？
中心は登録免許税で、固定資産税評価額の0.4%です。評価額が合計2,000万円なら8万円です。ほかに戸籍などの取得費、司法書士に頼む場合はその報酬がかかります。
相続登記は自分でできますか？
できます。相続人が少なく不動産が1か所なら、自分で申請する方もいます。数次相続や相続人が多いケースは、司法書士に頼んだ方が負担は少なくなります。
まとめ
- 相続登記は、亡くなった人名義の不動産を相続人の名義に変える手続き
- 2024年4月1日から義務化。取得を知った日から3年以内、怠ると10万円以下の過料の対象
- 申請先は不動産の所在地を管轄する法務局。窓口・郵送・オンラインで申請できる
- 費用の中心は登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）
- 話し合いがまとまらない時は相続人申告登記で義務を果たせる
- 相続税の申告期限（10か月以内）は登記より先に来るので、あわせて確認を
まずは固定資産税の納税通知書を出して、どの土地・家が亡くなった人の名義になっているかを確かめてみてください。そこから必要な戸籍と書類が見えてきます。
申請書の様式は法務省 不動産登記の申請書様式で確認できます。
