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親の家を相続することになって、『この家、相続税ではいくらで計算されるの？』と気になっている方も多いですよね。
結論から言うと、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま使われます。建てた時の値段や、売れそうな値段ではありません。
この記事を読めば、家の評価額を手元の書類で調べて、相続税がかかりそうかを自分で確かめられます。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額で決まる
- 自分や家族が住んでいた家の評価額は、固定資産税評価額 × 1.0 です。
- 固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書や評価証明書で確認できます。
- 人に貸している建物（貸家）は、借家権割合30% × 賃貸割合の分だけ下がります。
- 築年数が古い家ほど、固定資産税評価額は低くなっていることが多いです。
家の価値には、いくつもの「値段」があります。建築費、売買の相場、固定資産税の評価額などです。
相続税の計算で使うのは、このうち固定資産税評価額なんです。
『3,000万円で建てた家だから、3,000万円で計算されるのかな』と心配される方もいますよね。
実はそうではありません。建物の評価額は、建てた時の金額よりずっと低くなっていることがほとんどです。
| 建物の使い方 | 相続税評価額の計算方法 |
|---|---|
| 自宅・家族が住む家 | 固定資産税評価額 × 1.0 |
| 空き家（誰にも貸していない） | 固定資産税評価額 × 1.0 |
| 人に貸している家・アパート（貸家） | 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合30% × 賃貸割合） |
土地の評価は別の方法で計算します。土地の評価は土地の相続税評価額の調べ方で解説しています。
家の評価額の調べ方は？手元の書類で確認する
家屋の相続税評価額は、次の手順で調べられます。難しくないので、順番にやってみてください。
- 毎年届く固定資産税の納税通知書と課税明細書を探す
- 家屋の欄にある「評価額」（価格）を確認する
- 書類が見つからなければ、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取る
- 自宅ならその金額をそのまま使い、貸している建物なら貸家の計算をする
課税明細書には、土地と家屋が並んで載っています。家屋の欄の「評価額」を見るのがポイントです。
『課税標準額という欄もあるけど、どっち？』と迷いますよね。相続税の計算で使うのは「評価額」（価格）の欄です。
例えばこんな会話になることがあります。
「お父さんの家、課税明細書だと家屋の評価額は500万円だって」
「じゃあ相続税の計算では、家は500万円で見ればいいんだね」
これで合っています。
築年数は評価額にどう影響する？
建物の固定資産税評価額は、市区町村が建物の古さを反映させながら見直しています。
そのため、築年数が古い家ほど評価額は低くなっていることが多いんです。
『築40年の古い家だけど、評価額はゼロになるの？』という疑問もよく聞きます。
ただ、古い家でも評価額がゼロになるわけではありません。一定の水準より下がらない仕組みになっているので、課税明細書に載っている金額をそのまま使います。
ここが大事なところです。相続税の計算では、築年数を自分で計算して減らす必要はありません。課税明細書の評価額に、もう古さが反映されているからです。
リフォーム・増築した家の注意点
増築やリフォームで固定資産税評価額が見直されていない場合は、注意が必要です。
増築した部分が評価額に入っていない時は、その部分も含めて評価することになります。こうしたケースは自分で計算しにくいので、税理士に相談してみてください。
未登記の家・建築中の家
登記されていない家でも、固定資産税がかかっていれば評価額は課税明細書で確認できます。相続税の対象にもなります。
建築中の家は固定資産税評価額がまだないため、別の方法で評価します。完成前に相続が起きた時は、税理士に確認しておきましょう。
貸している建物（貸家）の評価額の計算方法
アパートや貸家など、人に貸している建物は、借りている人の権利がある分だけ評価が下がります。
計算方法は次のとおりです。
固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合30% × 賃貸割合）
賃貸割合は、貸せる部屋のうち実際に貸している部屋の割合のことです。
例えば、固定資産税評価額が2,000万円のアパートで、10室のうち8室を貸しているケースを見てみましょう。
- 賃貸割合: 8室 ÷ 10室 ＝ 0.8
- 下がる割合: 0.3 × 0.8 ＝ 0.24
- 評価額: 2,000万円 ×（1 − 0.24）＝ 1,520万円
全室を貸していれば、2,000万円 ×（1 − 0.3）＝ 1,400万円まで下がります。
空室が多いと下がり方が小さくなる、という点は覚えておきましょう。アパートの相続は土地・家の相続税はいくら？でも詳しく見ていきます。
構築物・附属設備の評価
門や塀、駐車場のアスファルト舗装、庭の設備などは「構築物」と呼ばれます。
構築物は、建物とは別に評価するのが原則です。ただ、固定資産税評価額がないものが多く、計算方法も建物とは違います。
『塀や物置まで評価するの？』と驚く方もいますよね。家庭用の小さな設備は家屋と一緒に考えることが多いですが、賃貸物件の駐車場設備などは別に評価が必要になることがあります。
家の評価額から相続税がかかるか確かめる
家の評価額が分かったら、土地や預金と合わせて、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）と比べます。
例えば、子2人が親の自宅と預金を相続するケースです。
| 財産 | 評価額 |
|---|---|
| 自宅の建物（課税明細書の評価額） | 500万円 |
| 自宅の土地（路線価で計算） | 3,000万円 |
| 預貯金 | 1,500万円 |
| 合計 | 5,000万円 |
子2人なら基礎控除は4,200万円です。5,000万円 − 4,200万円 ＝ 800万円が課税遺産総額になります。
子1人の法定相続分は400万円で、税率10%から400万円 × 10% ＝ 40万円。2人分で相続税の総額は80万円です。
ただし、同居していた子が自宅の土地を相続して小規模宅地等の特例が使えれば、土地の評価額は大きく下がります。特例について詳しくは小規模宅地等の特例とはを見てみてください。
建物は課税明細書を見れば分かりますが、土地の評価や特例の判断は手間がかかります。貸している建物がある、増築した部分が評価額に入っていないかもしれない、申告期限が近い。そんな方は、相続税に慣れた税理士に任せると安心です。
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よくある質問
建物の相続税評価額はどうやって調べますか？
固定資産税の課税明細書にある家屋の「評価額」を確認します。書類が無い時は、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取れば分かります。自宅ならその金額がそのまま相続税評価額です。
築年数が古い家は評価額がゼロになりますか？
ゼロにはなりません。固定資産税評価額は古さに応じて下がっていきますが、一定の水準より下がらない仕組みです。課税明細書の評価額をそのまま使います。
人に貸している家の評価額はどうなりますか？
固定資産税評価額から、借家権割合30%×賃貸割合の分を差し引きます。全室を貸していれば評価額の70%になり、空室が多いと下がり方は小さくなります。
まとめ
- 建物の相続税評価額は固定資産税評価額 × 1.0
- 評価額は固定資産税の課税明細書か評価証明書で確認する
- 築年数の古さは評価額にもう反映されているので、自分で減らす計算はしない
- 貸している建物は借家権割合30%×賃貸割合の分だけ下がる
- 増築部分や構築物、建築中の家は扱いが違うので税理士に確認を
まずは固定資産税の課税明細書を出して、家屋の評価額を書き出してみてください。土地や預金と合わせれば、相続税がかかりそうかの目安が見えてきます。
建物の評価方法は国税庁「No.4602 土地家屋の評価」でも確認できます。
