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親がタワーマンションに住んでいて、いずれ相続することになりそう。『タワマンは相続税が安くなるって聞いたけど、今もそうなの？』と気になっている方も多いですよね。
結論から言うと、2024年1月1日以降の相続から、分譲マンションは新しいルールで評価されるようになり、以前ほど評価額が低く出にくくなりました。この記事では、タワマン節税と言われた仕組みと、今の評価の考え方が分かります。
タワマンの相続税は今どう評価される？
- 2024年1月1日以降の相続・贈与から、居住用の分譲マンションは新しい評価方法になりました。
- 市場での価格と評価額の差が大きい部屋ほど、評価額が引き上げられる仕組みです。
- 築年数・総階数・部屋のある階・敷地の持分の広さが評価に影響します。
- 評価額が下がりやすいことを狙った購入は、以前より効果が読みにくくなっています。
マンションの相続税評価は、建物部分と土地部分を足して出します。建物は固定資産税評価額、土地は路線価などをもとに、敷地全体のうち自分の持分の割合を掛けて計算するのが基本です。
この基本の計算に、2024年からは国税庁の「区分所有補正率」という補正がかかるようになりました。細かい計算式は国税庁のホームページで公開されていて、計算明細書で求められます。
タワマン節税と言われた仕組み
『そもそも、どうしてタワマンは節税になると言われていたの？』と思いますよね。
理由は、相続税の評価額と、実際に売れる値段の差です。タワマンは戸数が多いので、1戸あたりの土地の持分がとても小さくなります。そのため、土地部分の評価額が低く出やすいんです。
さらに、建物の固定資産税評価額は、高い階でも低い階でも大きくは変わりません。一方で、市場では眺望のいい高層階ほど高く売れます。
| 項目 | 相続税の評価 | 市場での値段 |
|---|---|---|
| 土地部分 | 持分が小さいので低く出やすい | 立地の人気が反映される |
| 高層階 | 階による差が小さい | 眺望などで高くなりやすい |
この差を使って、現金をタワマンに換えると相続税の評価額を抑えられる、というのがタワマン節税の考え方でした。
2024年からの評価ルール改正で何が変わった？
ここが大事なところです。新しいルールでは、次の4つの要素から「評価乖離率」を出し、市場での価格との差を補正します。
- 建物の築年数
- 建物の総階数
- その部屋がある階
- 敷地の持分の狭さ
総階数が多く、部屋が高い階にあり、敷地の持分が小さいほど、市場価格との差が大きいと判断されやすくなります。つまり、タワマンの高層階ほど、補正で評価額が上がりやすいということです。
例えば、同じタワマンの低層階と高層階では、以前は評価額にあまり差が出ませんでした。新しいルールでは、高層階のほうが補正の影響を受けやすくなっています。
新しいルールが使われないマンション
次のようなものには、この新しい評価方法は使いません。
- 地階を除く総階数が2階以下の建物
- 居住用の部屋が3室以下で、すべてを所有者や親族が住むために使っているもの（二世帯住宅など）
- 事業用のテナント物件など、主に住むためのものでない部屋
- 区分建物の登記がされていない一棟の賃貸マンションなど
『うちは普通の分譲マンションだから、タワマンじゃなくても関係あるの？』と思う方もいるはずです。この改正はタワマンだけでなく、居住用の分譲マンション全般が対象です。
相続でタワマンを引き継ぐ時の注意点
財産評価のルールには、決められた方法で評価するのが著しく不適当な時は、国税庁長官の指示で評価するという定めもあります。相続の直前に、税金を減らす目的だけで買ったようなケースでは、注意が必要です。
一方で、親が実際に住んでいたマンションなら、要件を満たせば小規模宅地等の特例が使えます。特定居住用宅地等は330㎡まで評価額を80%減らせる特例で、新しいルールで計算した評価額をもとに適用します。
「同居していないけど、特例は使えるの？」
「同居や持ち家の有無などで要件が変わるから、確かめてからだね」
こんなふうに、使えるかどうかは家族の状況次第です。
例えば、母が亡くなり子2人が相続人のケースなら、基礎控除は3,000万円＋600万円×2人で4,200万円です。タワマンの評価額と預金などを合わせて、これを超えるかがまず目安になります。相続税の仕組みは相続税とはで解説しています。
マンションの評価は、補正率の計算や特例の要件確認など、細かい作業が続きます。都心のマンションがあって評価額が大きい、ほかにも不動産がある、という場合は、税理士に試算してもらうと申告までの見通しが立ちます。
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よくある質問
2023年以前に相続したタワマンにも新しいルールは使われますか？
新しい評価方法は、2024年1月1日以降の相続・遺贈・贈与で取得したマンションが対象です。
タワマンを相続したら、すぐ売ったほうがいいですか？
住むか、貸すか、売るかで、特例の使い方や税金が変わります。売る前に、相続税と売った時の税金の両方を確認しておきましょう。
タワマンの評価額は自分で計算できますか？
国税庁が計算明細書を用意しているので、自分で計算することもできます。ただ、特例の要件の判断も絡むので、不安なら税理士に確認してみてください。
まとめ
- 2024年1月1日以降の相続から、分譲マンションは新しい評価方法になりました。
- 築年数・総階数・部屋のある階・敷地の持分で、市場価格との差が補正されます。
- タワマンの高層階ほど、補正で評価額が上がりやすくなっています。
- 住んでいた部屋なら、要件を満たせば小規模宅地等の特例が使えます。
