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実家の登記簿を取ったら、昔の住宅ローンの抵当権が残っていた。『抵当権も相続するの？どこで何をすれば消せるの？』と戸惑いますよね。
結論から言うと、抵当権は不動産と一緒に相続人に引き継がれます。ローンを返し終わっているなら、相続登記と抵当権の抹消登記をして、登記簿をきれいにしておきましょう。
この記事を読めば、ローンの状況別に、相続で必要な登記の流れが分かります。
抵当権がついた不動産を相続したらどうなる？先に結論
- 抵当権は不動産についたまま、不動産を相続した人に引き継がれます。
- ローンを返し終わっていても、抵当権は自動では消えず、抹消登記が必要です。
- 抹消の前に、不動産の名義を相続人に変える相続登記をするのが基本の順番です。
- 相続登記は2024年4月1日から義務で、取得を知った日から3年以内です。
抵当権とは、お金を貸した金融機関が、返済が止まった時に不動産を売って回収できる権利です。登記簿の「権利部（乙区）」に載っています。
ローンを返し終えても、登記簿の記録は残ったままです。『とっくに払い終わったのに』という方も、意外と多いんです。
住宅ローンの状況別の手続き
| ローンの状況 | やること |
|---|---|
| 生前に完済している | 相続登記をしてから、抵当権の抹消登記 |
| 団体信用生命保険で完済になる | 金融機関に連絡、完済後に相続登記と抹消登記 |
| ローンが残っている | 誰が返すかを金融機関と相談、相続登記（抵当権は残る） |
生前に完済している場合
完済した時に、金融機関から抹消に使う書類が届いているはずです。実家の書類の中から探してみてください。
- 金融機関から届いた抹消書類（解除証書など）を探す。見つからなければ金融機関に相談する
- 戸籍や遺産分割協議書をそろえて、不動産の相続登記をする
- 相続した人が申請人になって、抵当権の抹消登記をする
- 新しい登記簿で、抵当権が消えたことを確認する
抹消書類の中の委任状などには有効期限が書かれていることがあります。古い書類しかない時は、金融機関に再発行を相談しておきましょう。
団体信用生命保険で完済になる場合
住宅ローンの多くは、団体信用生命保険（団信）に入っています。借りた人が亡くなると、保険でローンが完済になる仕組みです。
金融機関に死亡を伝えると、団信の手続きが進み、完済後に抹消書類が届きます。
ローンが残っている場合
団信がなく、ローンが残っているなら、その借金も相続の対象です。相続税の計算では、借入金は債務控除で遺産から差し引けます。
借金がプラスの財産より多いなら、相続を知った時から3か月以内に相続放棄を考える方法もあります。
例えばこんな場面です。
「実家を相続したいけど、ローンも引き継ぐの？」
「誰が返済を引き継ぐかを金融機関と相談します。名義の変更には金融機関の承諾が必要です」
根抵当権と、亡くなった人が抵当権者だった場合
根抵当権の債務者が亡くなった場合
根抵当権は、事業の借入れなどで繰り返し使う枠を担保する権利です。債務者が亡くなると、そのままでは担保する範囲がそれ以上増えなくなります（元本の確定）。
事業を継ぐ相続人が引き続き借入れをしたい時は、金融機関と合意して、相続人を新しい債務者にする登記をします。この登記には期限があり、過ぎると元本が確定してしまいます。
『期限があるなんて知らなかった』とならないよう、事業用の不動産を相続したら早めに金融機関と司法書士に相談しておきましょう。
亡くなった人が抵当権者だった場合
個人でお金を貸していて、抵当権を持っていた人が亡くなるケースもあります。この場合、抵当権は貸したお金の権利と一緒に相続人に引き継がれます。
すでに返済が終わっているのに抵当権が残っている時は、相続人が抵当権者の立場で抹消の手続きに協力します。
古い抵当権が残っている場合
祖父母の代の古い抵当権が、何十年も残っていることもあります。貸した会社がすでになかったり、連絡先が分からなかったりすると、抹消に手間がかかります。
この場合は、法務局や司法書士に相談しながら、使える手続きを確認していきましょう。
登記の申請は自分でもできますが、書類が多く、古い抵当権では手間もかかります。代理を頼むなら、登記は司法書士の仕事です。
よくある質問
抵当権の抹消登記をしないとどうなりますか？
抹消の義務や期限はありませんが、残したままだと売却や新しいローンの時に手続きが止まります。相続のタイミングで済ませておくのがおすすめです。
相続登記と抵当権抹消登記は、同時に申請できますか？
同じ法務局に、相続登記と抹消登記をまとめて申請することができます。抹消は相続登記の後の順番で処理されます。
抵当権が残っている不動産の相続税評価は下がりますか？
抵当権があること自体で評価は下がりません。ローンが残っていれば、その借入金を債務控除で差し引きます。
相続した不動産にローンが残っていて、ほかの財産と合わせると相続税がかかりそうなら、債務控除も含めた計算を税理士に確認しておくと安心です。
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まとめ
- 抵当権は不動産と一緒に相続人に引き継がれ、完済しても自動では消えない
- 相続登記をしてから抵当権の抹消登記をするのが基本の順番
- 団信で完済になる場合は、金融機関の手続きの後に抹消書類が届く
- 根抵当権の債務者が亡くなったら、期限内に金融機関と合意して登記する
