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親の土地に家を建てて住んでいたけれど、地代は払っていなかった。あるいは、借りている土地の借主だった父が亡くなった。『このまま住み続けられるの？立ち退きを求められたらどうなるの？』と不安になりますよね。
結論から言うと、お金を払って借りる賃貸借（借地権・借家権）は相続されます。一方、無償で借りる使用貸借は、原則として借主が亡くなると終わります。ただし、貸主が亡くなっても使用貸借は続きます。
この記事を読めば、使用貸借と賃借権の相続の違いと、相続税の扱い、立ち退きの考え方が分かります。
使用貸借と賃借権は相続される？
- 地代や家賃を払って借りる賃貸借の権利（賃借権・借地権）は、相続人に引き継がれます。
- 相続で借地権を引き継ぐ時は、売買と違って地主の承諾は要りません。
- 無償で借りる使用貸借は、原則として借主が亡くなった時点で終わります。
- 貸主が亡くなった場合は、使用貸借は終わらず、土地を相続した人が貸主の立場を引き継ぎます。
賃貸借と使用貸借の違いは、お金を払っているかどうかです。
| 項目 | 賃貸借（借地・借家） | 使用貸借 |
|---|---|---|
| 対価 | 地代・家賃を払う | 無償（固定資産税程度の負担も含む） |
| 借主が亡くなった時 | 相続人が引き継ぐ | 原則として終わる |
| 貸主が亡くなった時 | 相続人が貸主を引き継ぐ | 相続人が貸主を引き継ぐ |
| 相続税（借りる側） | 借地権は相続財産 | 借りる権利は0円 |
『固定資産税だけは払っていたけど？』と思う方もいるはずです。実は、固定資産税くらいの負担なら、一般に使用貸借と考えられています。
借地権の相続で気をつけたいこと
父が地代を払って借りていた土地に家を建てていた場合、借地権は家と一緒に相続人へ引き継がれます。地主に「相続したので借地人が変わります」と伝えておけば、承諾料を求められても、相続を理由に払う義務はないんです。
ただし、相続した借地権を第三者に売る時は、地主の承諾が必要です。相続と売却で扱いが違う点を覚えておきましょう。
なお、市営住宅などの公営住宅は、入居の条件があるため、ふつうの借家と同じようには引き継げないことがあります。
親の土地に子が家を建てた時の相続税
親の土地を無償で借りて子が家を建てるのは、典型的な使用貸借です。
国税庁の説明では、この場合、子が借地権の贈与を受けたとして贈与税がかかることはありません。そして親の相続の時、その土地は人に貸している土地ではなく、自分で使っている土地（自用地）として評価されます。
例えば、父の土地（自用地としての評価額2,000万円）に長男が家を建てて住み、地代は払っていなかったケースです。父が亡くなると、この土地は貸している土地としての減額はなく、2,000万円のまま相続財産になります。
ここが大事なところです。地代を払う借地なら、貸宅地として評価が下がる場合があります。使用貸借では、その減額がないんです。
土地の評価や、小規模宅地等の特例が使えるかは、誰が住んでいるか、地代のやり取りがあるかで変わります。親の土地に子の家がある、貸している土地が混ざっている。こんな家は、相続税の評価を税理士に確認しておくと安心です。
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使用貸借の土地で立ち退きを求められたら
使用貸借の立ち退きが問題になるのは、主に2つの場面です。
1つは、借主が亡くなった時です。例えば、叔父の土地に父が無償で家を建てていて、父が亡くなったケースです。使用貸借は原則として終わるので、土地を返すよう求められる可能性があります。
もう1つは、貸主が亡くなり、土地を相続した人が返還を求める時です。貸主の死亡では使用貸借は終わりませんが、貸す期間や目的の決め方によっては、返還を求められることがあります。
例えば、こんなやり取りになることがあります。
「兄さん、この土地は私が相続したから、そろそろ返してほしい」
「父さんとの約束で、家が建っている間は住んでいいって話だったよ」
建物を建てて住むために借りた土地では、裁判所が使用の目的や経過を見て判断することもあります。口約束だけの家も多いので、話し合いがこじれたら弁護士に相談してみてください。
遺産の分け方を家族で話し合う時は、親の遺産相続や相続手続きの流れも参考にしてみてください。
よくある質問
使用貸借の土地に建てた家は相続できますか？
家そのものは借主の財産なので相続されます。ただし、土地を借りる権利は原則として借主の死亡で終わるため、土地をどうするかは貸主側と話し合う必要があります。
借地権を相続したら名義書換料を払う必要がありますか？
相続による借地権の引き継ぎは地主の承諾が要らないため、名義書換料を払う義務はないと考えられています。地主から求められた時は、根拠を確認してみてください。
使用貸借を賃貸借に切り替えると相続税はどうなりますか？
地代の額や契約の内容によって、土地の評価や借地権の扱いが変わります。切り替える前に税理士に確認しておきましょう。
まとめ
- 地代や家賃を払う賃借権・借地権は相続され、相続では地主の承諾は要りません。
- 無償の使用貸借は、原則として借主の死亡で終わり、貸主の死亡では終わりません。
- 親の土地に子が無償で家を建てた場合、親の相続では土地を自用地として評価します。
- 立ち退きを求められたら、借りた目的や約束の内容を確かめ、こじれたら専門家に相談しましょう。
