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親の家は持ち家だけど、土地は地主さんから借りている。そんな借地に建つ家を相続することになって、『地主さんの許可はいるの？』と不安になっていませんか。
結論から言うと、借地権は相続人が相続するだけなら、地主の承諾はいりません。
名義書換料などを払う必要もありません。ただし、売る・建て替える・返すといった場面では地主との話し合いが必要になります。
借地権の相続に地主の承諾はいる？
借地権は、建物と一緒に相続財産として相続人に引き継がれます。相続人が相続する場合は地主の承諾は不要で、承諾料（名義書換料）を払う必要もありません。地主への連絡と建物の相続登記をしておけば、親と同じ条件で借り続けられます。
借地権とは、建物を建てるために地主から土地を借りる権利のことです。土地は借地で家は持ち家という状態を、借地権付き建物と呼びます。
借地権の相続は、売買や贈与とは違って、法律上当然に引き継がれるものです。だから地主の承諾はいらないんです。
『地主さんから名義書換料を請求されたけど、払わないといけない？』という相談もありますよね。相続人が相続する場合は、払う義務はありません。
相続人以外が引き継ぐ時は承諾が必要
注意したいのは、遺言で相続人以外の人に借地権を渡す（遺贈する）場合です。この場合は借地権の譲渡と同じ扱いになり、地主の承諾が必要になります。
例えば、孫に遺言で借地の家を渡すケースです。孫が相続人でなければ、地主の承諾を得る必要があり、承諾料を求められることもあります。
| 引き継ぐ人 | 地主の承諾 | 承諾料（名義書換料） |
|---|---|---|
| 相続人が相続する | 不要 | 不要 |
| 遺言で相続人に渡す（相続させる） | 不要 | 不要 |
| 遺言で相続人以外に渡す（遺贈） | 必要 | 求められることがある |
借地に建つ家を相続した時の手続き
借地権付き建物を相続したら、次の流れで手続きを進めます。
- 土地の賃貸借契約書を探し、契約期間・地代・更新の条件を確認する
- 相続人全員で、誰が建物と借地権を引き継ぐかを決める
- 建物の相続登記をする（取得を知った日から3年以内）
- 地主に、相続したことと今後の地代の支払い方を連絡する
- 相続税がかかる場合は10か月以内に申告する
借地権そのものは登記されていないことが多いですよね。
それでも、借地の上の建物を自分の名義で登記しておけば、土地の持ち主が変わっても借地権を主張できます。だから建物の相続登記が大事なんです。
建物の登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%です。手続きの全体は 不動産の相続手続き で確認できます。
契約書で借地権の種類を確かめる
借地権には、更新ができる普通の借地権と、期間が来たら終わる定期借地権があります。どちらかで、相続した後の考え方が大きく変わるんです。
定期借地権なら、契約期間が終わると更新されず、建物を取り壊して土地を返すのが原則です。『ずっと住めると思っていた』とならないよう、残りの期間を確認しておきましょう。
契約書が見つからない時は、地主に写しをもらえないか相談してみてください。地代の領収書や振込の記録も、契約の内容を知る手がかりになります。
地主への連絡と地代の支払い
相続しても契約の条件は親の時と同じです。地代の支払いも相続人が引き継ぐので、亡くなった後の地代を滞納しないように気をつけましょう。
「父が亡くなりまして、今後は私が地代をお支払いします」
「分かりました。契約書の内容はそのままで大丈夫ですよ」
地主への連絡はこのくらいの内容で十分です。新しい契約書を作り直すよう求められた時は、条件が変わっていないかよく確認してから署名しましょう。
借地権を兄弟で相続する時の注意
『兄弟で平等に、借地権も共有にしよう』と考える方もいるかもしれません。
ただ、借地権を共有にすると、売る時や建て替える時に兄弟全員の同意が必要です。地主との話し合いの窓口もばらばらになりやすく、トラブルの元になります。
借地権は、住む予定の兄弟が1人で引き継ぎ、ほかの兄弟には預金や代償金で調整するほうがすっきりします。分け方の考え方は 不動産を兄弟で相続する分け方 で詳しく紹介しています。
借地権の売却・返還・建て替え
相続した借地の家に誰も住まない場合は、売るか返すかを考えることになります。
| したいこと | 地主の承諾 | ポイント |
|---|---|---|
| 借地権を第三者に売る | 必要 | 承諾料を求められることが多い。承諾が得られない時は裁判所に許可を求める手続きがある |
| 地主に買い取ってもらう | 地主との合意 | 地主にとっても土地を取り戻せるので、話がまとまることもある |
| 地主に返す（返還） | 地主との合意 | 建物を取り壊して更地で返すのが原則の契約が多い |
| 建て替える | 契約で必要とされていることが多い | 承諾料を求められることがある |
借地権を売る時
借地権の売却には、地主の承諾が必要です。地主が承諾しない時は、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める手続き（借地非訟）があります。
地主に買い取ってもらう、地主と一緒に土地と建物をまとめて売るといった方法もあります。『借地権なんて売れない』とあきらめる前に、地主に相談してみてください。
借地権を返す時
使う予定がなければ、地主に借地権を返す方法もあります。契約によっては、建物を取り壊して更地にして返すことになります。
取り壊しの費用は相続人の負担になることが多いので、返すか売るかは費用も比べて判断しましょう。
借地権の相続放棄も考えられますが、放棄すると借地権だけでなく、預金などすべての財産を放棄することになります。
借地権の相続税評価
借地権も相続税の対象になる財産です。借地権の評価額は、土地を自分のものとした場合の評価額（自用地評価額）に借地権割合を掛けて計算します。
借地権割合は、国税庁が毎年7月1日に公表する路線価図に、路線価と一緒に記号で示されています。路線価図の見方は 土地の相続税評価額の調べ方 で解説しています。
建物は、ほかの家と同じく固定資産税評価額で評価します。借地権付き建物は、借地権と建物の合計が財産の額になります。
親が住んでいた借地の家なら、借地権にも小規模宅地等の特例が使える場合があります。要件を満たす人が引き継ぐと、330㎡まで評価額が80%減ります。
借地権の評価は、契約の種類や地代の額で変わることもあり、計算が複雑になりがちです。土地以外の財産も多く相続税がかかりそうなら、借地の評価に慣れた税理士に確認しておくと安心です。
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よくある質問
借地権を相続したら地主に名義書換料を払う必要がありますか？
相続人が相続する場合は、地主の承諾も名義書換料もいりません。遺言で相続人以外の人に渡す場合は、地主の承諾が必要になり、承諾料を求められることがあります。
借地権の相続で地主と新しい契約書を作る必要はありますか？
相続しても契約はそのまま引き継がれるので、作り直す義務はありません。作り直しを求められた時は、地代や期間などの条件が変わっていないか確認してから署名しましょう。
相続した借地権を売ることはできますか？
地主の承諾があれば売れます。承諾が得られない時は、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める手続きがあります。地主に買い取ってもらう方法もあります。
まとめ
- 借地権は相続人が相続するなら、地主の承諾も名義書換料も不要
- 遺言で相続人以外に渡す場合は地主の承諾が必要
- 借地の上の建物は3年以内に相続登記をし、地主に連絡する
- 売却や建て替えには地主の承諾が必要。返す時は更地が原則の契約が多い
- 借地権の評価は自用地評価額に借地権割合を掛けて計算する
