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親が亡くなって実家の土地を相続することになった。でも、名義変更っていつまでにすればいいの？放っておくとどうなるの？そんな疑問がありますよね。
結論から言うと、土地の相続登記は、取得を知った日から3年以内にするのが義務です。この記事では、土地の相続に関わる期限を一覧で確認し、放置した時のリスクまで分かります。
土地の相続はいつまでにする？
2024年4月1日から相続登記が義務になり、相続で土地や家を取得したことを知った日から3年以内に登記をする必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。2024年4月1日より前の相続も対象で、2027年3月31日まで、または知った日から3年以内の遅い方が期限です。このほか、相続税の申告は10か月以内、相続放棄は3か月以内と、土地の相続には複数の期限があります。
『昔は名義変更しなくても困らなかったのに』と思う方も多いはずです。
実は、以前は相続登記に期限がなかったんです。そのため、名義が亡くなった人のまま何十年も放置され、持ち主が分からない土地が増えてしまいました。これを防ぐために、2024年4月から義務になりました。
制度の詳しい中身は 不動産の相続手続き でも紹介しています。
不動産相続の期限一覧
土地の相続に関わる主な期限を並べると、次のとおりです。
| 手続き | 期限 | 数え始め |
|---|---|---|
| 相続放棄・限定承認 | 3か月以内 | 自分のために相続の開始があったことを知った時から |
| 準確定申告（亡くなった人の所得税） | 4か月以内 | 相続の開始を知った日の翌日から |
| 相続税の申告・納付 | 10か月以内 | 相続の開始を知った日の翌日から |
| 相続登記 | 3年以内 | 不動産の取得を知った日から |
| 取得費加算の特例で売る | 3年以内 | 相続税の申告期限の翌日から |
| 遺産分割で特別受益・寄与分を主張 | 10年まで | 相続開始から |
期限が早い順に考える
一番早いのは相続放棄の3か月です。亡くなった人に借金があるかもしれないなら、まずここを判断します。
次が相続税の10か月です。土地があると財産の評価に時間がかかるので、相続税がかかりそうなら早めに動きたいところです。
相続登記の3年は、一見余裕があるように見えますよね。でも、遺産分割の話し合いが長引くと、意外とすぐに過ぎてしまうんです。
相続登記の義務化で何が変わった？
相続登記の義務化のポイントは3つです。
- 取得を知った日から3年以内に登記する
- 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料
- 2024年4月1日より前に相続した土地も対象
昔相続した土地も対象になる
『おじいちゃんの代から名義が変わっていない土地がある』というケースもありますよね。
施行日より前の相続でも、2027年3月31日まで、または取得を知った日から3年以内の遅い方までに登記する必要があります。
名義が何代も前のままだと、相続人が増えて書類集めが大変になります。気づいた時点で動き出しておきましょう。
遺産分割がまとまらない時は
3年以内に遺産分割がまとまりそうにない時は、「相続人申告登記」という簡易な方法があります。
これは、自分が相続人であることを法務局に申し出る手続きです。これをしておけば、登記の義務を果たしたことになります。ただし、土地の名義が自分に変わるわけではないので、分割が決まったら改めて相続登記をします。
住所変更登記も義務に
2026年4月1日からは、住所や氏名が変わった時の登記も義務になりました。変更から2年以内に登記する必要があります。
相続した土地の名義人として登記した後に引っ越した場合も対象なので、覚えておきましょう。
土地の相続を放置するとどうなる？
『特に使う予定もないし、そのままでいいかな』と考える方もいるはずです。でも、放置にはリスクがあるんです。
- 相続人が少ないうちに話をまとめられる
- 取得費加算や空き家特例など、期限のある特例を使える
- 固定資産税などの負担を誰がするか決めやすい
- 相続登記の義務違反で10万円以下の過料の対象になる
- 相続人が亡くなると次の相続が起き、関係者が増える
- 売りたい時や担保にしたい時に、すぐ動けない
- 10年を過ぎると特別受益・寄与分を主張できなくなる
遺産相続に時効はある？
『遺産相続 時効』と調べる方も多いですが、遺産分割そのものに法律上の期限はありません。何年たっても分割はできます。
ただ、2023年4月1日施行の改正民法で、相続開始から10年を過ぎると、特別受益（生前にもらった分）や寄与分（介護などの貢献）を主張できなくなりました。原則として法定相続分で分けることになります。
例えば、長女が親の介護を長年してきたケースです。10年を過ぎてから話し合いを始めると、介護の貢献を取り分に反映させるのは難しくなります。
使わない土地はどうする？
相続した土地をどうしても手放したい時は、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう道もあります。審査手数料は土地1筆14,000円で、承認後に負担金（原則20万円）がかかります。
ただし、建物がある土地や担保権がついている土地などは申請できません。また、いらない土地だけを相続放棄することはできないので注意しましょう。
土地の相続でやることの順番
最後に、手続きの流れをまとめておきます。
- 遺言書があるか確認する
- 戸籍を集めて相続人を確定する
- 借金も含めて財産を調べ、3か月以内に放棄するか決める
- 土地の評価をして、相続税がかかるか確認する
- 遺産分割協議で誰が土地を相続するか決める
- 10か月以内に相続税の申告・納付をする（かかる場合）
- 3年以内に相続登記をする
相続登記には、戸籍の束の代わりに法定相続情報一覧図の写しが使えます。法務局で無料で交付されるので、銀行や相続税の申告と合わせて使うと便利です。取り方は 法定相続情報一覧図の取得方法 で紹介しています。
土地の評価方法については 土地の相続税評価額の調べ方 を読んでみてください。
相続税がかかりそうなら、10か月の期限から逆算して動く必要があります。土地が複数ある、評価の仕方が分からないといったケースは、相続税に詳しい税理士に早めに相談しておくと、期限に追われずに済みます。
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よくある質問
相続登記は自分でできますか？
できます。法務局に申請書と戸籍などの書類を出します。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。書類が複雑な時は司法書士に頼む方法もあります。
3年以内に相続登記をしないと、すぐに過料を払うことになりますか？
正当な理由なく怠った場合に、10万円以下の過料の対象になります。遺産分割がまとまらない時は、相続人申告登記で義務を果たす方法もあります。
相続税がかからない場合も相続登記は必要ですか？
必要です。相続税の有無とは関係なく、土地や家を相続したら3年以内の相続登記が義務です。
まとめ
- 2024年4月から相続登記が義務になり、取得を知った日から3年以内に登記する
- 怠ると10万円以下の過料の対象で、2024年4月より前の相続も対象
- 相続放棄3か月、相続税10か月など、土地の相続には早い期限もある
- 遺産分割に時効はないが、10年を過ぎると特別受益・寄与分を主張できなくなる
- 分割がまとまらない時は相続人申告登記で義務を果たせる
