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親の遺産を調べたら、市街化調整区域の土地や、建て替えできない古い家が出てきた。『こんな不動産、相続して大丈夫なの？』と不安になっている方も多いはずです。
結論から言うと、訳あり不動産でも相続の仕組みは普通の不動産と同じです。ただ、売りにくさや維持費の負担が大きいので、「相続するか・放棄するか・相続してから手放すか」を早めに決める必要があります。この記事では、物件の種類ごとの注意点と選べる手段がわかります。
訳あり不動産を相続したらまず決めること
- 訳あり不動産だけを選んで相続放棄することはできません。放棄すると、預金などプラスの財産もすべて手放します。
- 相続放棄の期限は、相続の開始を知った時から3か月以内です。
- 相続した後で手放す方法として、売却のほか、相続土地国庫帰属制度があります（建物がある土地などは申請できません）。
- 相続税の評価では、利用の制限が評価額に反映されることがあります。
訳あり不動産で迷うのは、「持っていても使えない、でも手放しにくい」という点ですよね。
だからこそ、最初に財産全体を見て、プラスとマイナスのどちらが大きいかを確かめておきましょう。
例えば、預金が2,000万円あり、売れそうにない山林が1筆だけというケースでは、放棄すると預金も受け取れません。この場合は、相続した上で山林をどう手放すかを考えるのが現実的です。
物件の種類ごとの注意点
訳あり不動産といっても、困りごとは物件によって違います。よく相談される種類を表で比べてみましょう。
| 物件の種類 | 困りやすいこと | 主な対処の方向 |
|---|---|---|
| 市街化調整区域の土地・家 | 建築や建て替えに許可が必要で、買い手が限られる | 自治体の開発許可の担当窓口で確認、近隣や地元の業者への売却 |
| 再建築不可物件 | 接道の条件を満たさず、建て替えができない | 隣地の所有者への売却、リフォームして賃貸 |
| 違法建築 | 住宅ローンが使いにくく、売りにくい | 現状を調べたうえで、買取業者などへ売却 |
| 事故物件 | 売る時・貸す時に事情を伝える必要がある | 告知したうえで売却・賃貸 |
| 公衆用道路（私道） | 自分では使えないが名義と管理が残る | 他の土地とあわせて相続・売却 |
| ゴミ屋敷 | 片付け費用がかかる、放棄後も管理の負担が残ることがある | 片付けてから売却、または放棄の検討 |
| 原野商法の土地 | 売れない、管理費や勧誘のトラブル | 国庫帰属制度の検討、放棄の検討 |
市街化調整区域の土地を相続した場合
市街化調整区域は、市街化を抑える区域です。建物を建てたり建て替えたりするのに、自治体の許可が必要になります。
『相続した実家に住めるの？』と心配になりますよね。すでにある家に住み続けることはできますが、建て替えや用途の変更には制限がかかることがあります。
相続そのものは普通にできますし、相続登記も必要です。売る時の条件は自治体ごとに違うので、まずは土地のある市区町村の都市計画や開発許可の窓口で確認してみてください。
再建築不可物件・違法建築を相続した場合
再建築不可物件は、建物を壊すと新しく建てられない土地です。古い家が建ったままの相続が多く、空き家になりやすいんです。
ここで知っておきたいのが、被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の3,000万円特別控除です。1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家などが対象で、2027年12月31日までの譲渡が対象になります。2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上なら1人2,000万円です。
ただ、この特例には家屋の要件や売り方の要件があります。再建築不可や違法建築の家で使えるかは、税理士に確認してから売却を進めてみてください。
事故物件を相続した場合
事故物件も、相続の手続きは通常どおりです。困るのは、売る時や貸す時です。
過去に起きた出来事によっては、買主や借主に伝えるべき事情として扱われます。告知の範囲は国土交通省がガイドラインで示しているので、仲介する不動産会社と相談しながら進めることになります。
『黙って売ればいいのでは？』と思う方もいるかもしれません。ただ、伝えるべき事情を伝えずに売ると、あとで契約の解除や損害賠償を求められることもあるんです。
公衆用道路・ゴミ屋敷・原野商法の土地
公衆用道路になっている私道は、見落としやすい財産です。自宅の土地とセットで相続し、登記も一緒に済ませておきましょう。
ゴミ屋敷は、片付けの前に財産を処分すると、単純承認とみなされて放棄できなくなることがあります。放棄を考えているなら、片付けに手をつける前に方針を決めてください。
原野商法で買わされた土地は、売ろうとしても買い手がいないことが多いです。「土地を買い取る」という勧誘に費用を払わされるトラブルもあるので、契約は慎重に。
相続放棄・国庫帰属・売却のどれを選ぶ？
手放し方は、主に3つあります。それぞれの特徴を見てみましょう。
- 借金が多く、財産全体がマイナス
- 訳あり不動産以外に大きな財産がない
- 不動産だけを選んで放棄することはできない
- 次の順位の親族が相続人になり、迷惑をかけることがある
- 現に占有している財産は、引き渡すまで保存の義務が残る
相続土地国庫帰属制度は、2023年4月27日に始まった、相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。審査手数料は土地1筆14,000円で、承認後に負担金（原則20万円）を納めます。
ただ、建物がある土地や担保権のある土地などは申請できません。古家が建っている場合は、解体してから申請することになります。
| 手段 | 向いているケース | 費用・注意点 |
|---|---|---|
| 相続放棄 | 財産全体がマイナス | 期限は3か月、全財産を手放す |
| 相続して売却 | 少しでも買い手がつく | 譲渡所得の税金、特例の要件 |
| 国庫帰属制度 | 売れないが建物のない土地 | 審査手数料と負担金、申請できない土地がある |
相続の基本は相続とはで確認できます。相続人の範囲は法定相続人とはも参考にしてみてください。
訳あり不動産の相続税評価と申告
訳あり不動産でも、相続税の計算では財産に含めます。土地は市街地なら路線価方式、それ以外は倍率方式（固定資産税評価額 × 倍率）で評価します。
ただ、市街化調整区域や再建築不可のように利用が制限されている土地は、その事情を評価に反映できる場合があります。逆に、そのまま機械的に計算すると、実際の価値より高い評価で税金を払うことになりかねません。
相続税は、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合にかかります。例えば、相続人が子2人なら4,200万円です。
訳あり不動産の評価は、土地評価の経験が問われるところです。市街化調整区域の土地がある、再建築不可の家がある、ほかの財産とあわせて基礎控除を超えそう、という場合は、相続税に詳しい税理士に評価から相談すると安心ですよ。
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相続税の基本は相続税とはで確認できます。
相続登記を忘れずに
訳あり不動産だからといって、登記を放っておくことはできません。2024年4月1日から相続登記が義務になり、取得を知った日から3年以内に登記が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
『どうせ売れない土地だから』と放置すると、次の相続で相続人が増え、さらに手放しにくくなります。分け方がまとまらない時は、相続人申告登記で義務を果たす方法もあります。
よくある質問
市街化調整区域の土地は相続できますか？
相続できます。相続登記も必要です。ただ、建築や建て替えに許可が必要なため、売却や活用の条件は土地のある自治体で確認してみてください。
再建築不可物件だけ相続放棄できますか？
できません。相続放棄はすべての財産を手放す手続きです。不動産だけ手放したいなら、相続したうえで売却や国庫帰属制度を検討します。
建物のある土地は相続土地国庫帰属制度を使えますか？
建物がある土地は申請できません。解体して更地にしてから申請することになります。ほかにも申請できない土地の条件があります。
まとめ
- 訳あり不動産だけを選んで相続放棄することはできません。
- 市街化調整区域や再建築不可は、売却の前に自治体などで条件を確認します。
- 事故物件は、売る・貸す時に伝えるべき事情を伝えます。
- 手放す方法は、相続放棄・相続して売却・国庫帰属制度の3つです。
- 利用が制限された土地は、相続税の評価に事情を反映できる場合があります。
