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古くなった実家を建て替えたら、相続税が安くなると聞いた。本当なのか、どのくらい違うのか気になりますよね。
結論から言うと、現金で家を建てると、相続税の計算上の財産の額が下がるので節税につながります。ただ、効果は家の評価額や特例の使い方で大きく変わります。効果が出る理由と計算例、失敗しやすい点を順番に見ていきます。
建て替えが相続税対策になるのはなぜ？
現金は額面のまま相続財産になりますが、建物は固定資産税評価額で評価されます。建築費として払った現金より、建てた家の固定資産税評価額が低くなることが多いため、建て替えや家を建てることで相続税の計算上の財産が減ります。賃貸併用にすると、さらに評価が下がります。
相続税では、財産ごとに評価のしかたが決まっています。現金や預金は、亡くなった日の残高がそのまま財産の額です。
一方、建物は固定資産税評価額で評価します。新しく建てた家の固定資産税評価額は、建築にかかった金額より低いことが多いんです。
『同じお金を使っただけなのに、なぜ減るの？』と不思議に感じますよね。現金を、評価の低い形の財産に置きかえる、と考えると分かりやすいです。
建て替えの相続税対策の計算例
仮に、子2人が相続人になる家庭で、現金3,000万円を使って実家を建て替えたとします。古い家は取り壊し、新しい家の固定資産税評価額は1,800万円だったとしましょう。
| 項目 | 建て替え前 | 建て替え後 |
|---|---|---|
| 土地 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 建物 | 200万円 | 1,800万円 |
| 現金 | 5,000万円 | 2,000万円 |
| 遺産の合計 | 8,200万円 | 6,800万円 |
| 基礎控除（相続人2人） | 4,200万円 | 4,200万円 |
| 相続税の総額 | 500万円 | 290万円 |
建て替え前は、課税遺産総額4,000万円を2人で2,000万円ずつに分けて、1人250万円。合計500万円です。
建て替え後は、課税遺産総額2,600万円を1,300万円ずつに分けて、1人145万円。合計290万円になり、210万円の差が出ます。
ここでは小規模宅地等の特例は使わないで計算しています。実際の評価額は家によって違うので、あくまで仕組みをつかむための例として見てください。
賃貸併用にすると評価はさらに下がる
建て替えの時に、一部を賃貸にする方法もあります。
人に貸している建物は、固定資産税評価額から「借家権割合30%×賃貸割合」を差し引いて評価します。その敷地も貸家建付地として評価が下がるんです。
ただ、自宅部分と賃貸部分で、小規模宅地等の特例の扱いが分かれます。どちらが得かは、家族が住み続けるかどうかでも変わってきます。
リフォームも相続税対策になる？
『建て替えまではしないけど、リフォームなら？』という方もいますよね。
リフォームで現金が減る点は同じです。ただ、リフォームの分が固定資産税評価額に反映されていないと、その分を評価に上乗せする必要が出る場合があります。思ったほど評価が下がらないこともあるので注意しましょう。
建て替えで相続税がどのくらい変わるかは、土地の評価や特例と組み合わせて計算しないと分かりません。実家の土地が広い、賃貸併用も考えている、という場合は税理士に試算してもらうと判断しやすくなります。
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子が家を建てる時の相続税対策
親が子の家づくりを援助する方法もあります。父母や祖父母から住宅を取得するための資金をもらった場合、一定の要件を満たせば贈与税がかかりません。
| 住宅の種類 | 非課税の上限 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| それ以外の住宅 | 500万円 |
対象は、2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与です。非課税で渡したお金は、相続財産に戻して計算されません。
「建て替えの資金を親が出して、家は子の名義にするのは？」
「その場合は親から子への贈与になるので、贈与税の扱いを先に確認しておきましょう」
建て替えで失敗しやすい注意点
建て替えは金額が大きいので、相続税だけを見て決めると後悔することもあります。『節税になるなら早く建てよう』と急ぐ前に、次の点を確認しておきましょう。
- 借入れで建てる場合、返済の負担に無理がないか
- 誰が住み、誰が相続するかを家族で決めているか
- 小規模宅地等の特例の要件を満たせる住み方か
- 工事中に相続が起きた時の評価を確認したか
- 相続人が複数いる場合、家を分けにくくならないか
例えば、親名義で二世帯住宅を建てる場合。登記の仕方によって、小規模宅地等の特例が使えるかどうかが変わることがあるんです。
工事中に亡くなった場合も、完成した家とは評価のしかたが変わり、期待した効果が出ないことがあります。高齢の親の名義で建てる時は、時期も含めて考えておきましょう。
相続税対策の全体像は 相続税対策とは？ で、不動産を使った方法は 不動産の相続税対策 で詳しく解説しています。
よくある質問
建て替えた家の評価額はいつ分かりますか？
新築の家は、完成後に市区町村が家屋調査をして固定資産税評価額を決めます。決まった額は、翌年度以降の固定資産税の課税明細書などで確認できます。
ローンを組んで建てても相続税対策になりますか？
残っているローンは債務として遺産から差し引けます。ただ、団体信用生命保険で返済が済む場合は差し引けないので、効果は変わります。
建て替えは何歳までにすると効果がありますか？
年齢の決まりはありません。工事中に相続が起きると評価が変わるため、余裕を持って計画するのが安心です。
まとめ
- 現金を固定資産税評価額で評価される建物にかえると、相続財産が減る
- 賃貸併用にすると、借家権割合などを差し引けてさらに評価が下がる
- 子の家づくりには、住宅取得等資金の贈与の非課税（1,000万円・500万円）が使える
- 特例の要件・ローン・工事中の相続など、相続税以外の点もあわせて確認する
