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親が住んでいた分譲マンションを相続することになった。名義変更はどうするのか、兄弟でどう分けるのか、分からないことだらけですよね。
結論から言うと、マンションの相続は「誰が引き継ぐかを決めて、相続登記をし、管理組合に届け出る」が基本の流れです。兄弟で分ける時は、共同名義にする前に、売る・住む・貸すのどれにするかを話し合っておくのが大事です。
マンションを相続したらまず何をする？
親のマンションを相続したら、遺言書の有無と相続人を確かめ、相続人全員で誰が引き継ぐかを決めます。そのうえで、取得を知った日から3年以内に法務局で相続登記をし、管理組合に所有者が変わったことを届け出ます。相続税がかかる場合は10か月以内に申告します。
マンション相続の手続きは、一戸建ての相続と大きくは変わりません。違うのは、管理組合への届出や、毎月の管理費・修繕積立金の支払いがある点です。
- 遺言書があるか確認する
- 戸籍を集めて相続人を確定する
- 登記事項証明書で名義と住宅ローンの抵当権を確認する
- 相続人全員で誰が引き継ぐかを決め、遺産分割協議書を作る
- 法務局で相続登記を申請する
- 管理組合（管理会社）に所有者の変更を届け出る
- 相続税がかかる場合は10か月以内に申告する
『名義は親のままでも、住めるから困らないのでは？』と思うかもしれません。
ただ、相続登記は2024年4月1日から義務になっています。
取得を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象です。名義が親のままだと、売ることも貸すための契約も進めにくいんです。
相続登記にかかる費用
相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%です。例えば、マンションの固定資産税評価額が2,000万円なら、登録免許税は8万円になります。
マンションは、建物（専有部分）と土地の権利（敷地権）がセットになっています。固定資産税の課税明細書で、両方の評価額を確認しておきましょう。
戸籍の束を何度も出すのが大変な時は、法務局で「法定相続情報一覧図の写し」を無料で交付してもらえます。
相続登記や銀行の手続き、相続税の申告で戸籍の代わりに使えるので、マンションのほかに預金もある方は取っておくと便利です。手続きの詳細は 不動産の相続手続き で解説しています。
管理費・修繕積立金と住宅ローン
親が亡くなった後も、管理費と修繕積立金は毎月かかります。
相続人が決まるまでの分も、相続人が負担することになります。滞納があれば、それも引き継ぐので確認しておきましょう。
住宅ローンが残っている場合は、団体信用生命保険（団信）に入っていれば、ローンの残りが保険で返済されることがあります。銀行に連絡して確認してみてください。
団信に入っていなかった場合、ローンの残りは借金として相続人が引き継ぎます。マンションの価値よりローンのほうが多い時は、相続放棄も含めて3か月以内に判断が必要です。
マンション相続を兄弟でどう分ける？
マンションは1つの部屋なので、兄弟で分けにくい財産ですよね。分け方は主に4つあります。
| 分け方 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 現物分割 | 1人がマンションを、他の兄弟は預金などを相続する | ほかに同じくらいの財産がある |
| 代償分割 | 1人がマンションを相続し、他の兄弟にお金を払う | 住み続けたい人に払うお金がある |
| 換価分割 | マンションを売って、代金を分ける | 誰も住む予定がない |
| 共有 | 兄弟の共同名義にする | 一時的に貸す・売るまでの間など |
例えば、兄と妹の2人が、評価額3,000万円のマンションと預金1,000万円を相続するケースです。兄がマンションを引き継ぎ、妹に預金1,000万円と代償金1,000万円を渡せば、2人とも2,000万円ずつになります。
「マンションは私が住むから、その分お金で調整したい」
「それなら売った時の値段も調べて、金額を決めようか」
こんなふうに、評価額と実際に売れる値段の両方を見ながら話すと、納得しやすくなります。分け方の考え方は 不動産を兄弟で相続する分け方 でも詳しく紹介しています。
マンションを共同名義で相続する注意点
『とりあえず兄弟の共同名義にしておけば平等』と考える方は多いはずです。
ただ、共同名義のマンションは、売る時や大きなリフォームをする時に共有者全員の同意が必要になります。兄弟の一人が反対すると、何も決められなくなることも。
さらに、共有者の誰かが亡くなると、その持分がまたその家族に相続されます。
共有者が増えるほど話し合いは難しくなるので、共同名義は「売るまでの一時的な形」と考えておくのがおすすめです。共有名義の解消方法は 共有名義で相続するデメリット にまとめています。
マンションの相続税はどう計算する？
マンションの相続税評価額は、建物は固定資産税評価額、土地は敷地全体の評価額に持分（敷地権の割合）を掛けて計算します。
居住用の区分所有マンションは、2024年1月1日以降の相続から、評価乖離率にもとづく新しい評価方法が使われています。
実際に売れる値段とのずれを調整する仕組みです。計算式は細かいので、評価額は税理士に確認しておくと安心です。
小規模宅地等の特例も使える
『マンションでも土地の特例が使えるの？』と意外に思う方もいますよね。
親が住んでいたマンションの敷地の権利も、小規模宅地等の特例の対象になります。要件を満たす人が引き継ぐと、330㎡まで評価額が80%減ります。
マンションは敷地の持分が小さいことが多いので、敷地の部分は特例でかなり評価を下げられます。配偶者や同居していた子などが引き継ぐ場合は、使えるかを確認しておきましょう。
相続したマンションは住む・貸す・売るのどれ？
相続したマンションの使い道によって、気をつける点が変わります。
| 使い道 | 気をつけること |
|---|---|
| 住む | 小規模宅地等の特例の要件。管理費・固定資産税の負担 |
| 貸す | 貸家として評価が下がる場合がある。家賃は所得税の申告が必要 |
| 売る | 譲渡所得の税金。相続税を払った人は取得費加算の特例を確認 |
売る場合、相続した不動産の取得費と取得時期は、親から引き継ぎます。親が買った時の売買契約書を探しておきましょう。
なお、空き家を売った時の3,000万円特別控除は、区分所有建物登記がされているマンションには使えません。一戸建て向けの特例なので注意が必要です。
マンションのほかにも土地や預金があり、相続税がかかりそうな場合もありますよね。評価額の計算や特例の使い方で迷うなら、相続税に詳しい税理士に相談しておくと、売るか住むかの判断もしやすくなります。
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よくある質問
親のマンションの相続手続きは自分でできますか？
相続登記は自分で法務局に申請することもできます。書類の準備に不安があれば司法書士に、相続税の申告が必要なら税理士に頼む方法があります。
マンションを兄弟で相続する時、共同名義にしてもいいですか？
できますが、売る時などに全員の同意が必要になり、次の相続で共有者が増えることもあります。売るまでの一時的な形として考えるのがおすすめです。
相続したマンションの管理費は誰が払いますか？
相続人が負担します。遺産分割で取得する人が決まるまでの分も含めて、相続人同士で誰が払うかを話し合っておきましょう。
まとめ
- マンション相続は、誰が引き継ぐかを決めて相続登記と管理組合への届出をする
- 相続登記は取得を知った日から3年以内。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%
- 兄弟で分ける時は現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つから選ぶ
- 共同名義は売る時に全員の同意が必要になるので一時的な形と考える
- 居住用マンションは2024年以降、新しい評価方法で相続税を計算する
