マンションの相続税評価額｜2024年からの新ルールと計算方法・調べ方

2026年10月2日

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『親のマンションを相続したら、相続税ではいくらと評価されるの？売れる値段と同じ？』と気になっている方も多いですよね。

結論から言うと、マンションの相続税評価額は、建物部分と敷地部分を別々に評価して合計します。売れる値段（時価）とは別物で、2024年1月1日以降の相続からは、時価との差を縮める新しいルールが加わりました。

ここでは、マンションの相続税評価額の計算方法と調べ方を、新ルールも含めて順番に見ていきます。

マンションの相続税評価額はどう決まる？

先に結論

『評価額って、不動産会社の査定額のことじゃないの？』と思う方もいますが、実は違うんです。

相続税では、国税庁が決めた評価方法で計算した金額を使います。査定額は売る時の目安で、相続税の計算にそのまま使うものではありません。

まずは、2024年より前から使われている基本の計算を押さえておきましょう。新ルールも、この基本の金額が出発点になります。

建物部分は、固定資産税評価額をそのまま使います。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書に、部屋ごとの金額で書かれています。

敷地部分は、マンションが建っている土地全体の評価額に、その部屋の持分（敷地権の割合）をかけて求めます。

土地の評価は、市街地なら路線価方式、それ以外は倍率方式です。路線価は国税庁が毎年7月1日に公表していて、その年の1月1日時点の価格です。土地の評価の詳しい手順は土地の相続税評価額の調べ方で解説しています。

例えば、次のようなマンションの一室を相続するケースです（数値は計算の流れを示すための例です）。

基本の計算（補正前）

実際の路線価には、土地の形や奥行きによる補正がかかります。ここでは流れをつかむため、補正を省いています。

『マンションの相続税に新ルールができたって聞いたけど、何が変わったの？』という方も多いはずです。

2024年1月1日以降の相続・贈与から、居住用の分譲マンションは、評価乖離率にもとづく新しい評価方法が使われています。

これまでのマンションの評価額は、特に高層階の物件などで、売れる値段より大きく低くなることがありました。この差を使った節税が問題になり、ルールが見直されたんです。

新ルールでは、基本の計算で出した建物部分と敷地部分の評価額に、それぞれ「区分所有補正率」をかけます。補正率は、築年数・総階数・所在階・敷地持分の狭さなどから求めます。

タワマンのように時価と評価額の差が大きい物件ほど、新ルールで評価額が上がりやすくなります。

国税庁の案内では、次のようなものは新ルールの対象外です。

区分所有補正率を使わないもの

補正率の計算は、国税庁の「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」で行えます。詳しくは国税庁のタックスアンサー（No.4667 居住用の区分所有財産の評価）で確認できます。

新ルールの計算は、築年数や階数の拾い方を間違えやすいところです。マンションのほかに土地や賃貸物件がある、相続人が多い、申告期限が近いという方は、相続税に詳しい税理士に評価から任せると、計算ミスの心配を減らせます。

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評価額を調べるのに使う書類は、次のとおりです。