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実家の土地を兄弟で分けられず、『とりあえず共有名義にしておこうか』という話になっている。そんな家庭は少なくないですよね。
結論から言うと、共有名義での相続は手続きこそ簡単ですが、売る・建て替えるといった大事なことを1人で決められなくなるデメリットがあります。共有にするなら、将来どう解消するかまで決めておくことが大切です。
不動産を共有名義で相続するとは？
共有名義の相続とは、1つの土地や家を複数の相続人が持分の割合で持つことです。手続きはシンプルですが、売却や建て替えには共有者全員の同意が必要で、次の相続で共有者が増えていくデメリットがあります。共有を選ぶなら、解消の方法とタイミングを先に話し合っておきましょう。
共有持分とは、1つの不動産に対して各共有者が持っている権利の割合のことです。土地の何㎡が自分のもの、という分け方ではなく、不動産全体に対して「2分の1」「3分の1」といった割合で権利を持ちます。
例えば、父が亡くなり、母と子2人が実家を法定相続分どおりに共有で相続するケースです。持分は、母が2分の1、子がそれぞれ4分の1になります。
相続登記 共有名義の申請
共有名義で相続する時も、相続登記をします。相続登記は2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内に申請が必要です。
遺産分割協議で共有に決めた場合は、遺産分割協議書を添えて、それぞれの持分を書いた申請書で登記します。登録免許税は固定資産税評価額×0.4%で、共有者全体で1回分です。
法定相続分どおりの共有で登記する場合は、相続人の1人からでも申請できます。ただ、この形は後で遺産分割をすると登記をやり直すことになるので、分け方が決まっているなら協議書をもとに登記するほうが手間がかかりません。
共有名義のデメリットとトラブル
『兄弟で仲が良いから、共有でも大丈夫』と思う方も多いはずです。ただ、共有の不動産は持分の大きさによって、1人でできることが限られます。
| やりたいこと | 必要な同意 |
|---|---|
| 修繕など現状を保つこと（保存行為） | 共有者1人でできる |
| 賃貸に出すなど利用・管理すること（管理行為） | 持分の過半数の同意 |
| 売却・建て替え・大規模な改築（変更行為） | 共有者全員の同意 |
この仕組みから、共有名義では次のようなトラブルが起きやすくなります。
- 1人が反対して売れない、建て替えられない
- 住んでいる兄弟と住んでいない兄弟で、固定資産税や修繕費の負担がもめる
- 共有者の1人が亡くなり、その配偶者や子が新たな共有者になる
- 共有者の1人と連絡が取れなくなる
- 共有者の1人が自分の持分だけを第三者に売ってしまう
例えば、こんな会話がきっかけになりがちです。
「そろそろ実家を売ろうと思うんだけど、いいよね？」
「えっ、私はまだ売りたくない。思い出もあるし」
1人でも反対すると、全体を売ることはできません。時間がたって共有者の誰かが亡くなると、話し合う相手がさらに増えていくんです。
共有者の1人が亡くなった時の手続きは 共有名義の片方が死亡したら で確認できます。
共有持分の権利：住んでいない兄弟は何が言える？
共有者は、それぞれ不動産の全体を持分に応じて使う権利を持っています。持分が4分の1だからといって、土地の4分の1しか使えないわけではないんです。
そのため、兄弟の1人が実家に住み続けている場合、住んでいないほかの兄弟が使用料（家賃に当たるお金）を求めることがあります。実際に求められるかどうかは、話し合いの経緯などで変わります。
『住んでいるんだから、固定資産税くらいは払ってほしい』という声もよく聞きます。費用の分担は、共有にする時点で書面に残しておくと安心です。
共有者と連絡が取れなくなったら？
共有者の1人が行方不明になると、全員の同意が必要な売却は進められません。
この場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てるなど、裁判所の手続きを使うことになります。時間も費用もかかるので、共有者の連絡先は家族で共有しておきましょう。
共有名義のメリットもある
デメリットばかりではありません。法定相続分どおりに共有すれば、遺産分割で不公平感が出にくく、相続人全員がすぐに合意しやすい面があります。
売ることが決まっていて、売るまでの間だけ共有にする。こうした使い方なら、共有名義は手続きの負担を減らす選択肢になります。
共有名義と相続税
共有名義で相続した場合、相続税は不動産全体の評価額を持分で分けて、それぞれの相続人の取得額として計算します。
例えば、評価額3,000万円の土地を兄弟2人が2分の1ずつ共有で相続すると、それぞれ1,500万円を取得したものとして計算します。
小規模宅地等の特例は、要件を満たす人の持分だけに使えます。
同居していた兄と、別に家を持っている弟の共有なら、兄の持分にだけ特例が使えるといった形になるんです。誰がどの持分を取得するかで税額が変わることもあるので、分け方を決める前に試算しておきましょう。
土地を共有にするか、1人が相続して代償金を払うか迷っている。相続人が多い、特例が絡む、という場合は、税理士に分け方ごとの税額を比べてもらうと判断しやすくなります。
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共有名義を解消する方法
共有名義の不動産は、相続した後でも解消できます。主な方法は次の4つです。
| 方法 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 全体を売って分ける | 共有者全員の同意で売り、代金を持分で分ける | 全員の同意が必要 |
| 持分を買い取る | 1人がほかの共有者の持分を買い取って単独名義にする | 買い取る資金が必要。売った側に譲渡所得の税金 |
| 持分を第三者に売る | 自分の持分だけを売る | 持分だけだと買い手が限られ、価格が低くなりやすい |
| 共有物分割請求 | 話し合いがまとまらない時に裁判所で分け方を決めてもらう | 時間と費用がかかる。競売になることもある |
持分を無償で渡すと贈与税
『兄に持分を譲ってあげよう』と無償で渡すと、受け取った兄に贈与税がかかることがあります。贈与税の基礎控除は受け取る人ごとに年110万円です。
相続した後ではなく、遺産分割の段階で「兄が単独で相続する」と決めれば、贈与の問題は起きません。
共有で登記する前に、本当に共有でいいかを考えてみてください。分け方の決め方は 遺産分割協議書の書き方 でも紹介しています。
- 将来、売るのか、誰かが住み続けるのか
- 固定資産税や修繕費を誰がどの割合で払うか
- 共有を解消するタイミングと方法
- 1人が単独で相続し、代償金を払う方法はとれないか
- 特例が使える人の持分がどうなるか
よくある質問
共有名義の不動産は自分の持分だけ売れますか？
自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なしに売れます。ただ、持分だけの不動産は使い方が限られるため、買い手が見つかりにくく、価格も低くなりやすいです。まずはほかの共有者に買い取ってもらえないか相談してみましょう。
共有名義で相続するのはやめたほうがいいですか？
将来の売却や建て替えで全員の同意が必要になるため、長く共有のままにするのはおすすめしにくいです。売るまでの一時的な形として使うなど、解消の方法を決めておきましょう。
共有名義の相続登記は1人でもできますか？
法定相続分どおりの共有で登記する場合は、相続人の1人からでも申請できます。遺産分割協議で持分を決めた場合は、協議書をもとに登記します。
まとめ
- 共有名義の相続は、1つの不動産を持分の割合で複数人が持つこと
- 売却や建て替えには共有者全員の同意が必要になる
- 次の相続で共有者が増え、話し合いが難しくなるのが大きなデメリット
- 相続税は全体の評価額を持分で分けて計算し、特例は要件を満たす人の持分に使う
- 解消は全体の売却、持分の買取、持分の売却、共有物分割請求の4つ
