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遺産の大半が実家の土地と建物で、預金は少しだけ。『兄弟で平等に分けたいけど、家は切り分けられないし…』と悩んでいる方も多いはずです。
結論から言うと、不動産の分け方は4つあり、土地と現金を組み合わせれば公平に分けることもできます。この記事では、4つの方法の違いと計算例、選ぶ時の注意点がわかります。
相続した不動産の分け方は4つ
相続した不動産・土地の分け方は、そのまま分ける「現物分割」、一人が受け取って他の相続人にお金を払う「代償分割」、売ってお金で分ける「換価分割」、全員の共有にする「共有分割」の4つです。住み続ける人がいるなら代償分割、誰も使わないなら換価分割が選ばれることが多いです。
| 分け方 | やり方 | 向いているケース | 気をつけること |
|---|---|---|---|
| 現物分割 | 土地は長男、預金は次男のように、財産ごとに分ける | 財産の種類が多い・土地が広い | 金額に差が出やすい |
| 代償分割 | 一人が不動産を受け取り、他の人にお金を払う | 実家に住み続けたい人がいる | 受け取る人に払うお金が必要 |
| 換価分割 | 売ってお金に換え、そのお金を分ける | 誰も住まない・使わない | 売却に時間と費用がかかる |
| 共有分割 | 持分を決めて全員の共有名義にする | ひとまず結論を先送りしたい | 将来の売却や建て替えで揉めやすい |
どの方法がいいかは、家族の事情で変わります。誰かが住み続けたいのか、全員が手放してもいいと思っているのか。まずはそこを話し合ってみてください。
土地と現金はどう分ける？計算例で見る
代償分割の計算例
例えば、母はすでに亡くなっていて、父の遺産を長男と次男の2人で相続するケース。財産は実家（評価額3,000万円）と預金1,000万円です。
合計は4,000万円なので、2人の法定相続分は2分の1ずつ、各2,000万円です。
- 実家に住み続ける長男が、実家（3,000万円）を受け取る
- 次男は預金1,000万円を受け取る
- 長男は自分の取り分（2,000万円）を1,000万円超えているので、その分を次男に払う
- 次男は預金1,000万円と代償金1,000万円で、合計2,000万円になる
これで2人とも2,000万円ずつになります。『長男に1,000万円も払うお金がない』という時は、分割払いにしたり、生命保険金を代償金に充てたりする方法も話し合われます。
換価分割の計算例
同じ家族で、どちらも実家に住まないなら換価分割が考えられます。実家を売って、売れたお金から仲介手数料などの費用を引き、残りを預金と合わせて2人で分けます。
ただ、売れた額がそのまま手元に残るわけではありません。売って利益が出ると、売った相続人それぞれに譲渡所得の税金がかかるんです。
相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に加えられる特例もあります。くわしくは相続した不動産を売却した時の税金で確認してみてください。
現物分割で分けると差が出やすい
同じ家族で、長男が実家（3,000万円）、次男が預金（1,000万円）をそれぞれそのまま受け取ると、2人の差は2,000万円になります。
『家をもらえるならそれで十分』と次男が納得しているなら、これでもかまいません。法定相続分は目安なので、全員が合意すれば違う割合で分けても問題ないんです。
ただ、納得しないまま決めると、後から不満が出やすくなります。差がある分け方にする時は、理由も含めて全員で話しておきましょう。
不動産の評価額は何を基準にする？
ここが大事なところです。遺産分割で使う不動産の評価額は、相続人全員が納得すればどの基準でもかまいません。
よく使われるのは、次のような金額です。
- 実際に売れそうな値段（不動産会社の査定額など）
- 相続税の計算に使う路線価や倍率方式での評価額
- 固定資産税評価額
不動産を受け取る人は評価額を低く、お金をもらう人は高く見たいのが本音ですよね。「査定を2社に頼んで、その間の金額にしよう」のように、決め方そのものを先に合意しておくとまとまりやすくなります。
一方、相続税の計算では、土地は路線価方式か倍率方式で評価します。遺産分割で合意した金額と相続税の評価額は、別のものだと覚えておきましょう。
相続した土地を分割できない時はどうする？
土地を分けて登記する方法（分筆）
広い土地なら、測量して2つ以上の土地に分け（分筆）、それぞれを別の相続人が受け取る現物分割もできます。
ただ、分け方によっては道路に面しない土地ができたり、狭くて使いにくくなったりします。土地が小さい場合は向かないことが多いです。
「とりあえず共有」は慎重に
話がまとまらないと『とりあえず兄弟の共有にしておこう』となりがちです。ただ、共有名義の不動産は、売るにも建て替えるにも共有者全員の同意が必要です。
共有者が亡くなると、その持分はさらに子どもたちに引き継がれます。何代か後には、顔も知らない親戚と共有している、ということも。共有のデメリットは不動産を共有名義で相続するデメリットでくわしく解説しています。
話し合いがまとまらない時
遺産分割は相続人全員の合意が必要です。どうしてもまとまらなければ、家庭裁判所の調停、それでもだめなら審判で決めることになります。
遺産分割そのものに期限はありません。ただ、相続開始から10年を過ぎると、生前の援助（特別受益）や介護の貢献（寄与分）を主張できなくなり、原則として法定相続分で分けることになります。
また、2024年4月1日から相続登記が義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記が必要なので、先送りしすぎないようにしておきましょう。
分け方が決まったら、相続税と協議書の準備を
分け方が決まったら、遺産分割協議書を作り、全員が署名・押印します。協議書の作り方は遺産分割協議書の書き方を参考にしてみてください。
あわせて考えたいのが相続税です。財産の合計が基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超えるなら、申告が必要になります。
実家の土地を、同居していた子が受け取るなどの条件を満たすと、小規模宅地等の特例で土地の評価額を最大80%減らせることがあります。誰が土地を受け取るかで相続税が変わることもあるんです。
土地の評価が難しい、代償金の額で揉めそう、相続税がかかりそうか判断がつかない。こんな時は、分け方を決める前の段階で税理士に相談すると、税金まで含めて納得できる分け方を選びやすくなります。特例が使えるかどうかも、要件を満たすか確認してもらうと安心です。
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よくある質問
相続した土地を売って分配する時、税金は誰が払いますか？
売って利益が出た場合、譲渡所得の税金は売った相続人それぞれが、受け取った割合に応じて負担します。換価分割では、売却前に誰が売主になるかを決めておきましょう。
代償金を払うお金がない時はどうすればいいですか？
相続人全員が合意すれば、分割払いにすることもできます。受け取る生命保険金を代償金に充てる方法もあります。払えない場合は、換価分割など別の分け方を検討してみてください。
土地の評価額は路線価で決めないといけませんか？
いいえ。遺産分割で使う評価額は、相続人全員が納得すれば査定額や固定資産税評価額でもかまいません。相続税の計算では、路線価方式か倍率方式で評価します。
まとめ
- 不動産の分け方は、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つ
- 住み続ける人がいれば代償分割、誰も使わなければ換価分割が選ばれやすい
- 遺産分割の評価額は、全員が納得すればどの基準でもよい
- 共有分割は将来揉めやすいので慎重に
- 分け方で相続税が変わることもあるので、特例も含めて確認する
