アパート・貸家の相続税評価｜貸家建付地の計算式と相続税

2026年10月2日

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親がアパートや賃貸マンションを持っていて、『これって相続税はいくらで評価されるの？』と気になっていませんか。

結論から言うと、人に貸している建物と土地は、自分で住む家より低く評価されます。この記事を読めば、貸家と貸家建付地の計算式と、実際にどれくらい下がるかがわかります。

貸家の相続税評価はどう決まる？

先に結論

貸家（アパート・賃貸マンション）の建物は「固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合30% × 賃貸割合）」、その土地（貸家建付地）は「自用地としての価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）」で評価します。満室なら建物は3割下がります。

アパートの相続税評価額は、建物と土地を別々に計算して足します。

ポイントは、入居者がいる分だけ「自由に使えない」とみなされて、評価が下がることなんです。

財産	自分で使う場合	人に貸している場合
建物	固定資産税評価額	固定資産税評価額 ×（1 − 30% × 賃貸割合）
土地	自用地としての価額（路線価方式・倍率方式）	自用地としての価額 ×（1 − 借地権割合 × 30% × 賃貸割合）

借地権割合と借家権割合は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。土地の基本の評価方法は土地の相続税評価額の調べ方で解説しています。

貸家建付地とは、自分の土地にアパートやビルを建てて、人に貸している場合のその敷地のことです。

国税庁が示している計算式は次のとおりです（国税庁 No.4614 貸家建付地の評価）。

貸家建付地の計算式

貸家建付地の価額＝自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合は、アパートの部屋（独立した部分）のうち、相続の時点で貸している部分の割合です。

例えば10室のうち8室に入居者がいれば、賃貸割合は80%です。空室が多いほど、評価はあまり下がりません。

『たまたま退去した直後に亡くなったら損なの？』と思いますよね。実は、継続して貸していて、すぐに次の入居者を募集しているなど、一時的な空室と認められる場合は、貸しているものとして扱ってよいとされています。

注意したいのは、借家権がない貸し方です。社宅の敷地や、子どもに家賃なしで住ませている家の敷地は、貸家建付地ではなく自用地として評価します。

「家賃はもらっていないけど、息子に貸しているから下がるよね」
「無償だと貸家扱いにならないので、評価は下がらないんです」

こんな行き違いはよくあるので、気をつけておきましょう。

親族に貸している場合でも、相場どおりの家賃を受け取って賃貸借契約を結んでいれば、貸家として扱われることがあります。どちらに当たるか迷う時は、契約書と家賃の入金記録をそろえて確認してみてください。

では、賃貸アパートの相続税評価額を算式どおりに計算してみます。

例えば、次のようなアパートを相続したケースです。

自分で使っていた場合の合計は1億3,000万円です。満室なら2,700万円、評価が下がる計算になります。