実家・自宅の相続｜住宅を相続したらやることと注意点

2026年10月2日

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『親が住んでいた家、相続したら何から手をつければいいの？』と戸惑っている方も多いはずです。

結論から言うと、住宅の相続は「誰が相続するかを決める」「相続登記をする」「相続税がかかるか確かめる」「住む・貸す・売るを決める」の順に進めます。この記事では、戸建てやマンション、二世帯住宅、収益物件まで、自宅の相続でつまずきやすい点をお伝えします。

住宅を相続したらやることは4つ

先に結論

自宅を相続したら、まず遺言書の有無を確認し、遺産分割で誰が相続するかを決めます。決まったら3年以内に相続登記をし、遺産の合計が基礎控除を超えるなら10か月以内に相続税を申告します。そのうえで、住む・貸す・売るを決めましょう。

自宅を相続した時の進め方

遺言書があるか確認する
登記簿で名義と、住宅ローンなどの担保が付いていないかを確認する
相続人全員で、誰が家を相続するか話し合う
相続登記をする（取得を知った日から3年以内）
相続税の申告が必要か確認する（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）
住む・貸す・売るなど、家の使い方を決める

自宅を相続した時に、遺言の確認から遺産分割・相続登記・相続税の確認・家の使い方の決定まで順に進める流れの図解

相続全体の流れは相続手続きの流れでも確認できます。

自宅の相続で、誰が相続するかを決める

建物は、預金のように簡単には分けられませんよね。ここで話がこじれやすいんです。

分け方には、主に次の方法があります。

分け方	内容	向いているケース
現物分割	家をそのまま1人が相続する	住み続ける人がいる
代償分割	家を相続した人が、他の相続人にお金を払う	家を残したいが、取り分の差を調整したい
換価分割	家を売って、お金を分ける	誰も住まない
共有	複数人の共有名義にする	一時的に決められない時

『とりあえず兄弟で共有にしておけばいいのでは？』と考える方もいますよね。

ただ、共有にすると、売る時や大きく直す時に全員の同意が必要になります。共有者が亡くなると、さらに相続人が増えていくことも。共有は、なるべく一時的な選択にとどめておきましょう。

配偶者が住み続ける場合は、配偶者居住権という制度もあります。家の所有権は子が相続し、配偶者は住む権利を得る、という分け方ができるんです（2020年4月1日施行）。

二世帯住宅を兄弟で相続する時

二世帯住宅は、親と同居していた子と、別に暮らしている兄弟とで、思いがすれ違いやすい住宅です。

例えばこんな場面です。

「ずっと同居して介護もしてきたから、この家は私が住み続けたい」
「でも、家が遺産のほとんどなら、私の取り分はどうなるの？」

同居していた子が家を相続し、他の兄弟に代償金を払う形がよく検討されます。代償金を用意できるかどうかも、話し合いの前に確かめておきたいところです。

相続登記と相続税の注意点

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。取得を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象です。施行日前の相続も対象になります。

期限内に遺産分割がまとまらない時は、自分が相続人であることを申し出る相続人申告登記で、ひとまず義務を果たせます。

自宅の相続税評価と小規模宅地等の特例

相続税では、土地は路線価方式か倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価します。

ここが大事なところです。亡くなった人が住んでいた自宅の敷地は、要件を満たせば小規模宅地等の特例で、330㎡まで評価額を80%減らせます。

例えば、自宅の土地の評価額が3,000万円なら、80%の2,400万円が減額され、評価額は600万円になります。相続税がかかるかどうかが、これで大きく変わることもあるんです。

ただし、特例を使うには相続税の申告が必要です。配偶者・同居していた親族・持ち家のない別居の親族など、取得する人の要件があります。二世帯住宅は、登記の形（区分所有の登記かどうか）で扱いが変わることがあるので、使えるかは税理士に確認しておきましょう。特例の詳しい要件は相続税とはから関連記事で確認できます。