不動産の相続税対策｜土地・実家でできる節税方法と事例

2026年10月2日

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親の財産の大半が土地と実家。そんな家庭ほど「相続税がいくらかかるのか」「今から何かできるのか」が気になりますよね。

結論から言うと、不動産の相続税対策でまず確認したいのは「小規模宅地等の特例が使えるか」です。ここを押さえたうえで、賃貸活用や生前贈与、売る場合の特例を組み合わせて考えます。

不動産の相続税対策は何から始める？

先に結論

土地の相続税対策は、次の順で考えると迷いません。1つ目は、自宅の土地に小規模宅地等の特例が使えるかの確認です。2つ目は、相続税がかかるかの試算です。3つ目に、生前贈与や賃貸活用、売却などの対策を家族の事情に合わせて選びます。

『対策といっても、何か買ったり建てたりしないといけないの？』と思う方も多いはずです。

実は、いちばん効果が大きいのは、すでに持っている自宅の土地で特例を使えるようにしておくことなんです。何かを新しく始める前に、今の財産で相続税がいくらになるかを把握しておきましょう。

相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」までは税金がかかりません。妻と子2人なら4,800万円です。

不動産は、売買される価格ではなく相続税の評価額で計算します。土地は市街地なら路線価、それ以外は固定資産税評価額に倍率を掛けて評価し、建物は固定資産税評価額を使います。

評価額の調べ方は不動産の相続税評価額の調べ方で詳しく紹介しています。

不動産相続税対策の主な方法を、効果と注意点で並べると次のとおりです。

亡くなった人が住んでいた土地は、要件を満たす人が引き継ぐと330㎡まで評価額が80%減ります。土地の相続税対策では、これが最も大きな効果を持ちます。

引き継げるのは、配偶者、同居していた親族、持ち家のない別居の親族（いわゆる家なき子）などです。

『実家に住んでいない長男が継ぐ予定だけど大丈夫？』という場合は、要件を満たすかを先に確かめておくことが大事なんです。要件の詳細は小規模宅地等の特例の要件でまとめています。

この特例は、使った結果相続税が0円になっても申告が必要です。ここを見落とすと特例が受けられなくなるので注意しましょう。

人に貸している建物は、借家人の権利があるぶん評価額が下がります。貸家の評価は、建物の固定資産税評価額から借家権割合30%×賃貸割合を差し引いた額です。

その建物が建つ土地も「貸家建付地」として評価が下がります。

ただ、相続税を減らすためだけに借入をしてアパートを建てると、空室や修繕費で家計が苦しくなることも。

賃貸経営そのものが成り立つかを先に考えてみてください。詳しくはアパート経営の相続税対策で解説しています。

例えば、夫が亡くなり、妻と子2人が相続するケースで計算してみます。財産は自宅の土地4,000万円（330㎡以下）、建物500万円、預貯金3,000万円で、合計7,500万円です。