相続した家・土地の不動産査定｜相続税評価額との違いと依頼先

2026年10月2日

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実家や土地を相続したけれど、『いくらの価値があるのか分からない』『相続税の計算に査定額は使えるの？』と迷いますよね。

結論から言うと、不動産会社の査定額は「実際に売れそうな値段」で、相続税の計算に使う相続税評価額とは別物です。相続税は路線価などで計算し、査定は遺産の分け方や売却を考える時に使います。

この記事では、2つの違いと、査定を頼む先、売却までの流れを見ていきます。

相続不動産の査定額と相続税評価額は別物

先に結論

同じ土地でも、目的によって使う値段が違うんです。相続税評価額は国の決めたルールで計算するので、誰が計算しても同じ結果になるのが前提です。一方の査定額は、会社ごとの見立てで上下します。混乱しやすいので、表で比べてみます。

査定額が相続税評価額より高く出ても、相続税の申告をやり直す必要はありません。それぞれ別の目的の値段だからです。

相続税評価額の調べ方は不動産の相続税評価額の調べ方で詳しく解説しています。

相続税の申告では査定額を使わないとすると、『査定っていつ必要なの？』と思いますよね。主に次の場面です。

相続で査定が役立つ場面

例えばこんな会話です。

「兄さんが実家をもらうなら、僕にはいくら払ってくれるの？」
「相続税評価額で考えるか、査定額で考えるかで金額が変わるね」

遺産分割では、どの値段を基準にするかは相続人の話し合いで決めます。査定額は相続税評価額より高く出ることも多いので、基準を決めずに話を進めると揉める原因になります。

相続税の申告は、原則として国税庁の評価方法で計算します。ただ、土地の形が極端に悪いなど特殊な事情があると、不動産鑑定士の鑑定評価を使って申告することもあります。

これは例外的な方法なので、使えるかどうかは税理士に相談してみてください。

マンションの査定は、同じ建物や近くの物件の取引事例があるので、比較的出しやすいのが特徴です。

相続税評価額のほうは、2024年1月1日以降の相続から、居住用の区分所有マンションの評価方法が新しくなりました。以前より評価額が上がるケースもあるので、査定額と比べて差が小さくなっていることがあります。

『マンションは評価が低いから有利』という以前の話は、そのまま当てはまらないこともあると覚えておきましょう。

地方の土地や山林、農地は、査定を頼んでも値段がつきにくいことがあります。買い手が見つからないまま、固定資産税だけ払い続けることも。

そんな時の選択肢の一つが、相続土地国庫帰属制度です。2023年4月27日から始まった制度で、相続した土地を国に引き取ってもらえます。審査手数料は土地1筆14,000円、承認されたら原則20万円の負担金を納めます。

ただし、建物がある土地や担保権が付いている土地などは申請できません。査定で値段がつかなかった時に検討してみてください。

査定の頼み先はいくつかあります。目的に合わせて選びましょう。

不動産会社の査定には、資料だけで出す机上査定と、現地を見て出す訪問査定があります。まずは机上査定で相場をつかみ、売る気になったら訪問査定を頼むと効率的です。

査定を頼む時は、固定資産税の納税通知書、登記事項証明書、建物の図面や購入時の資料があると話が早く進みます。購入時の契約書は、売った時の取得費の計算にも使うので、見つけたら捨てずに保管しておきましょう。

査定額は会社によって差が出ます。1社だけで決めず、複数社に頼んで比べてみてください。