当サイトは国税庁・法務省・裁判所などの公開情報をもとに編集部が執筆しています。記事内のサービス紹介には広告を含みます。
相続した実家を売って、空き家の3,000万円特別控除を使おうとしたら、『被相続人居住用家屋等確認書が必要です』と言われた。『それって、どこでもらうの？』と困っていませんか。
結論から言うと、被相続人居住用家屋等確認書は、空き家がある市区町村に申請して発行してもらう書類です。この記事では、申請先と必要書類、取得から確定申告までの流れがわかります。
被相続人居住用家屋等確認書とは
被相続人居住用家屋等確認書は、亡くなった人が1人で住んでいた家が、相続から売却まで空き家のままだったことを、市区町村長が確認して発行する書類です。相続した空き家を売った時の3,000万円特別控除を受けるには、確定申告でこの確認書を出す必要があります。申請先は、空き家がある市区町村の担当窓口です。
空き家の3,000万円特別控除は、相続した実家を売った時の利益（譲渡所得）から、最高3,000万円を差し引ける特例です。
ただ、「亡くなった人が1人で住んでいた」「相続後は誰も使っていない」といった要件を、税務署が自分で確かめるのは難しいですよね。そこで、市区町村が確認した書類を出してもらう仕組みになっているんです。
国税庁の案内によると、確認書には市区町村長が次のことを確認した旨が書かれます。
- 相続開始の直前に、亡くなった人がその家に住んでいて、ほかに住んでいる人がいなかったこと
- 相続の時から売却の時まで、事業・貸付け・居住に使われていなかったこと
- 耐震基準への適合の状況
- 相続人の数（2024年1月1日以後の譲渡の場合）
空き家の3,000万円特別控除の主な要件
確認書を取る前に、そもそも特例を使えるかを確かめておきましょう。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建物 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋 |
| 取得のしかた | 相続または遺贈で取得した |
| 使い方 | 相続の時から売却の時まで、事業・貸付け・居住に使っていない |
| 売る時期 | 相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの譲渡 |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 売る相手 | 親子や夫婦など特別の関係がある人ではない |
| 控除額 | 最高3,000万円（2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上なら1人2,000万円） |
『売却代金の1億円は、自分の分だけで見ればいいの？』という方も多いはずです。実は、ほかの相続人が売った分や、期間内に分けて売った分も合計して判定します。合計が1億円を超えた時は、売却日から4か月以内に修正申告が必要です。
例えば、兄弟2人で実家を相続して売り、1人あたりの譲渡所得が1,200万円なら、それぞれ3,000万円の控除の範囲に収まり、譲渡所得の税金はかからない計算です。
特例の全体像は相続した不動産を売却した時の税金で解説しています。
被相続人居住用家屋等確認書はどこで申請する？
申請先は、売った空き家がある市区町村です。自分の住んでいる市区町村ではないので気をつけてください。
担当の部署は、空き家対策や住宅政策の担当課になっていることが多いです。市区町村によって名前が違うので、ホームページで「被相続人居住用家屋等確認申請」と探すか、電話で聞いてみてください。
申請には「被相続人居住用家屋等確認申請書」を使います。様式は市区町村のホームページや窓口で手に入ることが多いです。
被相続人居住用家屋等確認申請書の必要書類
必要書類は、家を残したまま売るか、取り壊して土地だけ売るかなどで変わります。市区町村の案内でよく求められる書類の例は、次のとおりです。
- 亡くなった人の除票住民票の写し
- 亡くなった時点の相続人の住民票の写し
- 家屋や土地の売買契約書の写し
- 電気・ガスの閉栓や水道の使用中止がわかる書類
- 空き家として売りに出していたことがわかる書類（不動産会社との媒介契約書の写しなど）
亡くなる前に老人ホームなどに入っていた場合は、入所していたことや、介護が必要な状態だったことがわかる書類を追加で求められます。取り壊して売った場合は、取り壊しの工事の契約書なども必要です。
『電気の閉栓証明なんて、もう捨ててしまったかも』と焦りますよね。電力会社やガス会社に頼めば、あとから証明書を出してもらえることがあります。早めに問い合わせておきましょう。
細かい書類は市区町村によって違います。申請前に、担当窓口の案内を見てそろえるのが近道です。
取得から確定申告までの流れ
- 特例の要件（建築時期・売る時期・売却代金など）を満たすか確認する
- 空き家がある市区町村の担当窓口に、申請書と必要書類を出す
- 市区町村の確認を受け、被相続人居住用家屋等確認書を受け取る
- 売った年の翌年に確定申告をし、譲渡所得の内訳書などと一緒に確認書を出す
確認書の発行には時間がかかることがあります。確定申告の時期は窓口も混みやすいので、売却が決まったら早めに準備を始めましょう。
売る前に相続登記を済ませておく
空き家を売るには、まず相続登記で名義を亡くなった人から相続人に変えておく必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内にしなければなりません。
「売るつもりだから、登記はまとめて後でいいよね？」
「名義が亡くなった人のままだと売買の手続きが進まないので、先に済ませておきましょう」
登記の流れは不動産の相続手続きで解説しています。
確定申告で一緒に出す主な書類
国税庁の案内では、確定申告の時に、譲渡所得の内訳書などとあわせて、市区町村長の確認書を出すことになっています。
家屋を残して売る場合は、耐震基準に合っていることを証明する書類も必要になります。売却代金が1億円以下であることを示すため、売買契約書の写しも求められます。
最新の必要書類は、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で確認してみてください。
相続税がかかる時は取得費加算と比べる
相続税を払った人が、申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売った場合は、取得費加算の特例も選べます。ただし、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。
どちらが有利かは、売却益の額や払った相続税の額で変わります。相続税がいくらかかったかの考え方は土地・家の相続税はいくら？が参考になります。相続税の申告もあった、相続人が3人以上いる、耐震や取り壊しの要件が微妙、という場合は、売る前に税理士に試算してもらうと安心です。
相続税の申告・相談先に迷ったら
相続に強い税理士を
税理士ドットコムで無料紹介
知り合いに税理士がいない、どこに頼めばいいか分からない。そんな方も多いですよね。
土地や自宅がある、相続人が多いといった場合は、相続税の申告に慣れた税理士に早めに相談すると、手続きがぐっと楽になります。
- 全国7,500名以上の登録税理士から、相続に強い税理士を紹介
- 紹介は無料、24時間365日受付
- 最短当日に税理士を紹介してもらえる
- 東証プライム上場の弁護士ドットコム株式会社が運営
申し込みは、お探しの地域を選んで、かんたんな質問に答えるだけ。全5ステップで、入力の目安は30秒です。
かんたん30秒・24時間365日受付
税理士ドットコムで相続に強い税理士を探す（無料）
税理士ドットコムの紹介ページに移動します
よくある質問
被相続人居住用家屋等確認書はどこでもらえますか？
売った空き家がある市区町村の担当窓口に申請して発行してもらいます。自分の住所地ではなく、空き家の所在地の市区町村です。
被相続人居住用家屋等確認申請書の必要書類は何ですか？
亡くなった人の除票住民票の写し、売買契約書の写し、電気・ガスの閉栓などがわかる書類などがよく求められます。家を残して売るか取り壊すか、老人ホームに入っていたかで変わるので、市区町村の案内を確認してください。
確認書がないと空き家の3,000万円特別控除は受けられませんか？
確定申告で市区町村長の確認書を出すことが要件になっているため、確認書がないと特例を受けられません。売却が決まったら早めに申請しましょう。
まとめ
- 確認書は、空き家の3,000万円特別控除の確定申告に必要な書類
- 申請先は、売った空き家がある市区町村の担当窓口
- 1981年5月31日以前に建てた家、売却代金1億円以下などの要件がある
- 必要書類は売り方や老人ホーム入所の有無で変わる
- 確定申告で譲渡所得の内訳書などと一緒に出す
