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親が賃貸アパートを経営していて、急に相続することになった。『家賃は誰が受け取るの？入居者には何を伝えればいい？』と戸惑いますよね。
結論から言うと、賃貸人の立場も家賃を受け取る権利も、ローンなどの借金も、相続人にそのまま引き継がれます。入居者との契約を結び直す必要はありません。
この記事では、アパートを相続した直後にやることと、家賃収入・ローン・税金の扱いを順番に見ていきます。
アパートを相続したら、賃貸人の立場ごと引き継ぐ
- 賃貸借契約は相続で終わらず、相続人が新しい賃貸人（大家）になります。
- 遺産分割が決まるまでの家賃は、相続人がそれぞれの法定相続分で受け取る権利を持ちます。
- アパートローンなどの借金も相続され、分け方は金融機関との話し合いが必要です。
- 家賃収入を受け取った相続人は、自分の確定申告が必要です。
賃貸借契約は、貸す人が亡くなっても続きます。入居者は今まで通り住み続け、相続人が大家の立場を引き継ぐ形です。
敷金を返す義務や、建物を修繕する義務も一緒に引き継がれます。ここは見落としがちなので注意しておきましょう。
『古いアパートだし、正直いらない』という方もいるはずです。その場合は相続放棄という選択もありますが、ほかの財産もすべて放棄することになります。
不動産の相続手続き全体の流れは不動産の相続手続きで確認できます。
相続が決まるまでの家賃収入は誰のもの？
ここが迷いやすいところですよね。亡くなった日より前の家賃と、後の家賃で扱いが分かれます。
| 家賃の時期 | 誰のものか | 税金の扱い |
|---|---|---|
| 亡くなる前に発生した家賃 | 亡くなった人の財産（相続財産） | 亡くなった人の準確定申告 |
| 亡くなった後、遺産分割まで | 相続人が法定相続分で取得 | 各相続人の確定申告 |
| 遺産分割で取得者が決まった後 | アパートを取得した人 | 取得した人の確定申告 |
亡くなった後の家賃は、最高裁の判例で「遺産とは別のもので、各相続人が法定相続分に応じて取得する」とされています。後から遺産分割でアパートを取得した人が決まっても、それまでの家賃の分け方はさかのぼって変わりません。
例えば、相続人が兄と弟の2人で、遺産分割まで半年かかったケース。その半年の家賃は、兄弟で2分の1ずつ受け取る権利があります。
「家賃は全部兄さんの口座に入ってるけど、どうなるの？」
「分割が決まるまでの分は、半分ずつ精算しよう」
ただし、相続人全員が合意すれば、分割前の家賃もアパートを取得した人のものとして精算することはできます。揉めないように、遺産分割協議書に家賃の扱いも書いておくと安心です。
入居者への通知と賃貸人の変更の手続き
アパートの持ち主が変わったら、入居者や管理会社に知らせる必要があります。
- 管理会社がいれば、亡くなったことと相続人の連絡先を伝える
- 遺産分割が決まったら、新しい賃貸人の名前を入居者に通知する
- 家賃の振込先口座を変える場合は、新しい口座を書面で知らせる
- 必要に応じて「賃貸人の地位の承継」についての覚書を交わす
- 火災保険・電気や水道など共用部の契約名義を変える
- 相続登記をする（取得を知った日から3年以内）
賃貸借契約を結び直す必要はありません。ただ、入居者との間で賃貸人が変わったことを書面で確認しておくと、後のトラブルを防げます。
覚書の雛形は、管理会社が用意していることもあります。自主管理なら、新旧の賃貸人、物件、承継日、敷金の引き継ぎを書いておけば十分です。
相続登記は2024年4月1日から義務になり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。登記に使う書類は法定相続情報一覧図を取っておくと、手続きがぐっと楽になります。
アパートローンと連帯保証人は相続でどうなる？
アパートローンが残っている時も、借金は相続人に引き継がれます。
借金は、法律上は法定相続分で自動的に分かれます。でも金融機関は、アパートを継ぐ人に一本化してほしいと考えるのが普通です。
そのため、アパートを取得する人がローンも引き受ける「債務引受」の手続きを、金融機関と相談して進めるケースが多いです。
団信や連帯保証人を確認する
アパートローンに団体信用生命保険が付いていれば、残高が保険で返済されることがあります。まずは契約内容を確認してみてください。
亡くなった人が誰かのアパートローンの連帯保証人だった場合、その保証人の立場も相続されます。
一方で、相続人自身が親のアパートローンの連帯保証人になっていた場合は、相続とは別に保証人としての責任が続きます。相続放棄をしても、保証人の責任はなくなりません。
アパートの相続税と確定申告
アパートは、相続税の評価で有利になりやすい財産です。人に貸している分だけ、評価額が下がるからなんです。
| 財産 | 評価の計算 |
|---|---|
| 建物（貸家） | 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合30% × 賃貸割合） |
| 土地（貸家建付地） | 自用地評価 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合30% × 賃貸割合） |
例えば、自用地としての評価が5,000万円、借地権割合60%の地域で、全室が埋まっている（賃貸割合を1として計算する）アパートの土地なら、5,000万円 ×（1 − 0.6 × 0.3 × 1）＝4,100万円です。
建物の固定資産税評価額が2,000万円なら、2,000万円 ×（1 − 0.3 × 1）＝1,400万円になります。
さらに、小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」に当たれば、200㎡まで土地の評価額を50%減らせます。要件を満たすかは税理士に確認しておきましょう。
詳しい評価の方法は不動産の相続税評価額の調べ方と小規模宅地等の特例で解説しています。
相続した後の確定申告
家賃収入を受け取った相続人は、毎年、不動産所得の確定申告をします。亡くなった年の亡くなるまでの分は、相続人が4か月以内に準確定申告をします。
青色申告を続けたい場合は、相続人自身が税務署に申請する必要があります。提出期限があるので、早めに税務署に確認しておきましょう。
兄弟でアパートを相続する時の注意点
兄弟でアパートを相続する時に、『平等に共有にしよう』と考える家族は多いですよね。
ただ、共有にすると、修繕・建て替え・売却のたびに全員の同意が必要になります。家賃の配分や経費の負担で揉めることも。
管理する人を1人に決めて、ほかの兄弟には預貯金などで調整する分け方がよく選ばれます。
古いアパートの売却・建て替え・法人化
古いアパートを相続した時は、持ち続けるか売るかを早めに考えておきましょう。相続した不動産を売った時の税金は相続した不動産を売却した時の税金で解説しています。
相続税を納めた人が、申告期限から3年以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に足せる特例もあります。
建て替えや法人化は、相続税や所得税の負担が大きく変わる判断です。駐車場経営など、ほかの不動産経営をしている場合も同じです。
アパートや駐車場など貸している不動産がある人、相続人が複数いる人は、評価と申告を税理士に頼むと、特例の判断まで含めて任せられます。
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よくある質問
アパートを相続したら、入居者と賃貸借契約を結び直す必要はありますか？
結び直す必要はありません。賃貸人の立場は相続人に引き継がれます。新しい賃貸人と振込先を書面で通知し、必要なら覚書を交わしておくと安心です。
相続が決まるまでの家賃収入は誰のものですか？
亡くなった後から遺産分割までの家賃は、各相続人が法定相続分に応じて取得します。その分の不動産所得は、それぞれの相続人が確定申告します。
アパートローンの連帯保証人になっていますが、相続放棄すれば責任はなくなりますか？
なくなりません。連帯保証人の責任は、相続人としての立場とは別のものです。相続放棄をしても保証人としての返済義務は残ります。
まとめ
- アパートを相続したら、賃貸人の立場・敷金の返還義務・ローンも引き継ぎます。
- 遺産分割までの家賃は、各相続人が法定相続分で取得します。
- 入居者には新しい賃貸人と振込先を書面で通知しておきましょう。
- 貸家・貸家建付地の評価や小規模宅地等の特例で、相続税の評価額は下がりやすくなります。
- 兄弟での共有は避け、管理する人を1人に決める分け方がよく選ばれます。
