相続した土地を3年以内に売却すると税金が安くなる？取得費加算の特例

2026年10月2日

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相続した土地を手放そうと考えていて、『3年以内に売ると税金が安くなるって本当？』と気になっていませんか。

結論から言うと、相続税を払った人が、決められた期間内に相続した土地を売ると、払った相続税の一部を取得費に足せる特例があります。取得費が増える分、売った利益（譲渡所得）が減り、所得税・住民税が軽くなる仕組みです。

この記事を読めば、期限の数え方と加算できる額の計算、使える人の条件がわかります。

相続した土地を3年以内に売却すると税金が安くなる？

先に結論

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を使うと、相続で取得した土地などを、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合、その人が払った相続税のうち売った財産に対応する分を取得費に加えられます。相続税を払っていない人は使えません。

ポイントは、「3年」が亡くなった日からではなく、相続税の申告期限の翌日から数えることです。相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。

つまり、亡くなってから3年を少し過ぎていても、申告期限から3年以内なら対象になるんです。

特例の詳しい要件は、国税庁のタックスアンサー No.3267で確認できます。

取得費加算の特例を使える人

『家族は相続税を払ったけど、自分は払っていない』という場合は使えません。相続税がかかったかどうかは、相続人一人ひとりで見ます。

加算できる額は、次の式で計算します。

取得費に加算する額

その人の相続税額 × 売った土地の相続税評価額 ÷（その人の相続税の課税価格＋債務控除額）
ただし、加算する前の譲渡益の額が上限です。

例えば、長男が相続した財産の課税価格が8,000万円（債務控除なし）、長男が払った相続税が1,000万円で、そのうち相続税評価額2,000万円の土地を売ったケースで考えてみます。

この土地を3,000万円で売り、親が買った時の取得費が800万円、仲介手数料などの譲渡費用が100万円だったとします。

特例を使うと、税金がかかる利益が250万円減ります。所得税・住民税は、この減った利益に対して計算されます。

ここが大事なところなんですが、この特例は相続税を払った額に比例して効きます。相続税が多い人、売る土地の評価額が財産の中で大きい人ほど、加算できる額も大きくなります。

『自分の場合はいくら減るの？』と思いますよね。計算には相続税申告書の数字が必要なので、申告を頼んだ税理士に確認すると早いです。売るかどうかを決める前に、相続税の申告と合わせて試算してもらうと判断しやすくなります。

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「3年」と並んでよく聞くのが「5年」です。

「5年たつまで売らないほうが税金が安いって聞いたけど」
「相続した土地なら、親が買った日から数えるから気にしなくていいことが多いよ」

土地を売った時の税金は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。短期のほうが税率は高くなります。

相続した土地は、所有期間を被相続人が取得した日から数えます。親が長く持っていた土地なら、相続した直後に売っても長期譲渡所得になるんです。区分の考え方は、国税庁のタックスアンサー No.3202にも載っています。

期間の話	何の期間か
3年（申告期限の翌日から）	取得費加算の特例が使える期限
5年（売った年の1月1日時点）	長期・短期の区分。相続した土地は親の取得日から数える

『相続から5年以内だと損をする』というわけではない、と覚えておきましょう。