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親が住んでいた実家が空き家になり、『誰も住まないけど、どうしたらいいの？』と悩んでいませんか。
結論から言うと、相続した空き家は「住む・貸す・売る・手放す」のどれかを早めに決めるのが大切です。放置しても固定資産税や管理の手間はなくならず、相続登記も義務になりました。この記事では、空き家を相続した時にやることと、税金で損しない方法がわかります。
空き家を相続したら最初に考えること
空き家を相続したら、まず相続人の間で誰が相続するかを決め、取得を知った日から3年以内に相続登記をします。そのうえで、住む・貸す・売る・国に引き取ってもらう、の中から選びます。売るなら、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
空き家の相続で困りやすいのは、価値が低くても負担だけは続くことです。
『誰も住まないなら、そのままにしておけばいいのでは』と思いますよね。ただ、相続人の誰かが持ち続ける限り、固定資産税の支払いや、草刈り・雨漏りの点検などの管理は続きます。
相続した空き家の選択肢を並べると、次のようになります。
| 選択肢 | 向いているケース | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 自分や家族が住む | 通える距離・住む予定がある | 修繕費がかかる |
| 人に貸す | 立地がよく需要がある | リフォーム費・管理の手間 |
| 売る | 住む予定がない | 3,000万円特別控除の要件を確認 |
| 国に引き取ってもらう | 売れない土地 | 建物を壊してから申請・負担金がかかる |
| 相続放棄 | 借金も多い・何もいらない | 空き家だけ放棄はできない |
どれを選ぶにしても、まずは実家の中を片付けて、建物の傷み具合を確かめておくと判断しやすくなります。遠方なら、近所の人や管理サービスに様子を見てもらう方法もあります。
空き家の相続は義務？放置するリスク
相続登記は2024年4月1日から義務
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
2024年4月1日より前に相続した空き家も対象です。2027年3月31日まで、または知った日から3年以内の遅い方が期限になります。
放置するとどうなる？
空き家を放置すると、次のようなリスクがあります。
- 固定資産税を払い続けることになる
- 雨漏りやシロアリで傷み、売れにくくなる
- 倒壊や草木の越境で、近所に迷惑をかける
- 管理が不十分だと、市区町村から指導や勧告を受けることがある
- 相続人が亡くなり、さらに相続人が増えて話がまとまらなくなる
市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の軽減が受けられなくなることもあります。放置は損が大きいんです。
相続人が多数いる時の対処法
『兄弟やいとこまで相続人がいて、話がまとまらない』という空き家も少なくありません。
期限内に遺産分割がまとまらない時は、「相続人申告登記」という簡易な制度で、自分が相続人であることを法務局に申し出れば、登記の義務を果たせます。ただ、空き家を売るには、最終的に誰が相続するかを決める必要があります。
空き家の相続税と売る時の税金
空き家にも相続税はかかる？
空き家も相続財産なので、土地と建物の評価額を他の財産と合計して相続税を計算します。合計が基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）以下なら、相続税はかかりません。
空き家だから評価が下がる、ということはありません。また、誰も住んでいない実家の土地は、小規模宅地等の特例の要件を満たさないことが多い点にも注意しましょう。評価の方法は不動産の相続税評価額の調べ方で確認できます。
空き家を売る時の3,000万円特別控除
相続した実家を売った時は、利益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。ただ、要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋とその敷地であること
- 亡くなった人が住んでいた家であること
- 2027年12月31日までの譲渡であること
- 2024年1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円
例えば、相続人が兄弟2人で、空き家を売った利益が1人1,500万円ずつなら、それぞれ3,000万円の控除の範囲に収まり、譲渡所得の税金はかからない計算になります。
細かい要件（耐震改修や取り壊しの条件など）は国税庁で確認するか、税理士に相談してみてください。売る時の税金の全体は相続した不動産を売却した時の税金で解説しています。
相続税を払った人は取得費加算も
相続税を払った人が、申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売った場合は、払った相続税の一部を取得費に加えられる特例もあります。ただし、3,000万円特別控除との併用はできないので、どちらが有利か比べて選びます。
いらない空き家を手放す方法
相続土地国庫帰属制度
2023年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらう制度が始まりました。審査手数料は土地1筆14,000円で、承認されたら負担金（原則20万円）を納めます。
ただし、建物がある土地は申請できません。空き家を取り壊して更地にしてから申請する必要があります。
相続放棄は「空き家だけ」はできない
相続放棄をすると、空き家だけでなく、預金などのプラスの財産もすべて受け取れなくなります。期限は、相続の開始を知った時から3か月以内です。
「実家はいらないから、空き家だけ放棄したい」
「放棄は全部まとめてなので、預金も受け取れなくなりますよ」
また、放棄しても、実際に空き家を管理している人は、次の相続人などに引き渡すまで保存する義務があります。放棄すれば何もしなくていい、とは限らないので気をつけておきましょう。
空き家の相続でやることの流れ
- 遺言書の有無を確認し、相続人を戸籍で確定する
- 空き家の評価額と、他の財産の合計を確認する
- 相続人全員で誰が相続するか、住む・貸す・売る・手放すのどれにするか話し合う
- 相続税がかかる場合は、亡くなった日の翌日から10か月以内に申告・納付する
- 取得を知った日から3年以内に相続登記をする
空き家の扱いは、相続税・売却時の税金・特例の要件が絡み合います。実家のほかにも土地や預金がある、売るか持つか迷っている、相続人が多い、という方は、税理士に相談すると税金の面からどれが得かを比べてもらえます。
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よくある質問
空き家を相続したら相続税はかかりますか？
空き家も相続財産です。土地と建物の評価額を他の財産と合計し、基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超えた分に相続税がかかります。
相続した空き家を放置するとどうなりますか？
固定資産税の支払いや管理の負担が続きます。相続登記を3年以内にしないと過料の対象になり、管理が不十分だと市区町村から指導や勧告を受けることもあります。
いらない空き家だけ相続放棄できますか？
できません。相続放棄はすべての財産をまとめて放棄する手続きです。土地だけ手放したい時は、建物を取り壊したうえで相続土地国庫帰属制度を使う方法があります。
まとめ
- 空き家を相続したら、住む・貸す・売る・手放すを早めに決める
- 相続登記は取得を知った日から3年以内。怠ると10万円以下の過料
- 空き家も相続財産。小規模宅地等の特例は使えないことが多い
- 1981年5月31日以前の家なら、売る時に最高3,000万円の特別控除がある
- いらない土地は国庫帰属制度で手放せるが、建物は取り壊しが必要
