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親の土地に家を建てて住んでいる、またはこれから建てる予定。『親が死んだら、この土地はどうなるの？』『相続税や兄弟との関係は大丈夫？』と不安に感じている方も多いはずです。
結論から言うと、親の土地に子が家を建てても、土地は親の財産のままで、親が亡くなれば相続財産になります。相続税は、同居や二世帯住宅なら小規模宅地等の特例で大きく下がることがありますが、兄弟との分け方は別に考える必要があります。
この記事では、親の土地に家を建てた場合の相続税と、兄弟トラブルを防ぐポイントがわかります。
親の土地に家を建てたら、相続税はどうなる？
- 地代を払わずに親の土地を借りる（使用貸借）なら、建てた時に贈与税はかからないのが一般的です。
- 親が亡くなると、その土地は親の財産として相続税の対象になります。
- 親と同居（二世帯住宅など）していれば、小規模宅地等の特例で土地の評価を330㎡まで80%減らせることがあります。
親子の間で地代を払わずに土地を借りることを「使用貸借」といいます。この場合、子が土地を使う権利には価値がないとされ、家を建てた時点で贈与税はかからないのが一般的です。
一方で、親が亡くなった時には、その土地は親の財産としてそのまま評価されます。子の家が建っているからといって、評価が下がるわけではないんです。
地代を払う、権利金をやり取りするなど、使用貸借以外の形にすると税金の扱いが変わることがあります。土地の評価全体は土地の相続税評価額の調べ方で解説しています。
二世帯住宅なら小規模宅地等の特例が使えることも
親が住んでいた土地は、要件を満たす人が相続すると、特定居住用宅地等として330㎡まで評価額を80%減らせます。対象になるのは、配偶者や同居していた親族などです。
| ケース | 特例の考え方 |
|---|---|
| 二世帯住宅で親と同居していた子が相続 | 同居親族として使える可能性がある |
| 親とは別の家に住み、親の土地に家を建てた子が相続 | 親と生計が一緒かどうかなどで判断が分かれる |
| 二世帯住宅を親子で区分所有登記している | 同居と扱われず、要件が厳しくなる |
二世帯住宅は、建物の登記のしかたで特例が使えるかが変わる点に注意が必要です。建てる前から、登記の方法を確認しておきましょう。特例の詳しい要件は小規模宅地等の特例とはで解説しています。
計算例
例えば、母がすでに亡くなり、父の相続人が長男と次男の2人で、遺産が土地3,000万円（200㎡）と預金2,000万円のケースを考えてみましょう。
基礎控除は3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円です。特例を使わなければ、遺産5,000万円が基礎控除を超えます。
二世帯住宅で同居していた長男が土地を相続し、特例が使えれば、土地の評価は600万円になります。遺産は600万円＋2,000万円＝2,600万円で、基礎控除以下なので相続税はかかりません。ただし、特例を使うには申告が必要です。
特例が使えるかどうかで税額が大きく変わり、要件もこまかく決まっています。これから家を建てる方も、すでに建てている方も、親の土地の扱いは税理士に確認しておくと安心です。
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兄弟と揉めないために考えておきたいこと
『自分の家が建っているから、土地は自分のもの』と考えがちですよね。でも、親の土地は兄弟みんなの相続財産なんです。
先ほどの例で、法定相続分どおりに分けると、長男と次男はそれぞれ2,500万円ずつ（相続税の評価ではなく遺産の額で考えた場合）です。長男が3,000万円の土地を受け取り、次男が預金2,000万円を受け取ると、次男の取り分が500万円少なくなります。
この差を埋めるために、長男が次男にお金を払う方法を「代償分割」といいます。例えば、こんなやり取りになりがちです。「家が建っているから土地は僕が継ぐね」「それなら、差額の分は現金で調整してほしいな」。
- 親の土地に家を建てることを、兄弟にも伝えておく
- 親に遺言書で「土地は〇〇に」と書いてもらう
- 代償金を払えるだけの預金や生命保険を準備しておく
- 地代を払うか払わないかを、親子ではっきり決めておく
遺言書があっても、ほかの兄弟には遺留分があります。不動産全体の相続の流れは土地・家の相続税はいくら？も参考にしてみてください。
よくある質問
親の土地に家を建てる時、贈与税はかかりますか？
地代を払わない使用貸借なら、土地を使う権利に価値はないとされ、贈与税はかからないのが一般的です。地代や権利金をやり取りする場合は扱いが変わるので、事前に確認しておきましょう。
親の土地を生前に子の名義にしたほうがいいですか？
生前に名義を変えると、贈与税がかかることがあります。相続時精算課税などの方法もありますが、小規模宅地等の特例が使えなくなる点も含めて、比べてから決めてみてください。
兄弟が土地の売却を求めてきたら、応じないといけませんか？
遺産分割で長男が土地を取得すると決まれば、売る必要はありません。そのかわり、代償金などで取り分の調整を求められることがあります。
まとめ
- 親の土地に家を建てても、土地は親の財産で、亡くなれば相続税の対象
- 地代なしの使用貸借なら、建てた時に贈与税はかからないのが一般的
- 二世帯住宅で同居していれば、小規模宅地等の特例で330㎡まで80%減額できることがある
- 土地は兄弟の相続財産でもあるので、代償金や遺言書で分け方を決めておく
