土地を兄弟で相続する分け方｜共有名義のリスクともめない方法

2026年10月2日

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親が亡くなり、実家と土地を兄弟で相続することになった。『平等に分けたいけど、家は1つしかない』と悩んでいる方は多いはずです。

結論から言うと、兄弟で不動産を分ける方法は、1人が引き継いでお金で調整する、売って代金を分ける、土地を分筆する、共有にする、のいずれかです。共有は手軽ですが後でもめやすいので、ほかの方法を先に検討するのがおすすめです。

土地・実家を兄弟で相続する分け方は？

先に結論

兄弟での不動産の分け方は、現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つが基本で、土地なら分筆という方法もあります。誰かが実家に住み続けるなら代償分割、誰も住まないなら換価分割（売って分ける）が、兄弟間でもめにくい分け方です。

親の土地や家を兄弟で相続する時の分け方を、向いているケースと一緒に比べてみます。

分け方	内容	向いているケース	注意点
現物分割	兄は実家、弟は預金のように財産ごとに分ける	ほかに同じくらいの財産がある	金額の差が出やすい
代償分割	1人が不動産を相続し、ほかの兄弟にお金を払う	実家に住み続けたい兄弟がいる	払うお金が必要
換価分割	売った代金を兄弟で分ける	誰も住む予定がない	売るまで時間がかかる
共有	兄弟の共同名義にする	売るまでの一時的な形	売却に全員の同意が必要
分筆	土地を線で分けて、別々の土地にする	広い土地で分けても使える	形や広さで価値が変わる

どの方法でも、遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。

分け方が決まったら遺産分割協議書を作り、相続登記をします。相続登記は、取得を知った日から3年以内が期限です。

土地が広ければ、分筆して兄弟それぞれの名義にする方法もあります。分筆すると、それぞれが自分の土地として自由に売ったり建てたりできるんです。

ただ、道路に面しているかどうかや形によって、同じ広さでも価値が変わります。

測量や分筆の登記は土地家屋調査士に頼むのが一般的なので、費用も含めて考えてみてください。分筆した後の土地が狭くなりすぎて家を建てにくくなる、ということもあるので、使い道まで想像しておくのが大切です。

『長男が実家に住み続けているけど、ほかの兄弟の取り分はどうなるの？』という悩みもよく聞きますよね。

実家に住んでいる兄弟がそのまま引き継ぐなら、代償分割が基本になります。家を相続する兄弟が、ほかの兄弟に代償金を払って調整する方法です。

例えば、兄・弟・妹の3人が、評価額3,000万円の実家と預金1,500万円を相続するケースです。合計4,500万円を3人で分けると1人1,500万円になります。

兄は弟と妹に750万円ずつ、合わせて1,500万円の代償金を払うことになります。

「実家は継ぎたいけど、そんなにお金は用意できない…」
「それなら分割で払うか、評価額をどう見るか相談しようか」

代償金を払えない時は、評価の仕方や払い方を話し合って調整することもあります。代償金の額は、相続税の評価額で決めるのか、売れる値段で決めるのかでも変わるので、兄弟で基準をそろえておきましょう。