土地売却・リースバックは相続対策になる？売るべきケースと注意点

2026年10月2日

当サイトは国税庁・法務省・裁判所などの公開情報をもとに編集部が執筆しています。記事内のサービス紹介には広告を含みます。

『実家をリースバックで売っておけば、相続のときに楽になるかも』。そんな広告を見て、気になっている方もいますよね。

結論から言うと、リースバックや土地の売却は、相続税を減らす目的ではかえって逆効果になることがあります。ただ、遺産を分けやすくしたり、納税資金を用意したりする目的なら役に立つ場面もあります。この記事では、その見分け方が分かります。

リースバックや土地売却で相続税は減る？

先に結論

リースバックは、自宅を不動産会社などに売って、そのまま家賃を払って住み続ける仕組みです。住み慣れた家を離れずに、まとまった現金を受け取れます。

リースバックを考える時は、相続税より先に、家族の暮らしへの影響を確かめておきたいところです。

リースバックの前に確認したいこと

『現金に変えたら財産が減って、相続税も減るんじゃないの？』と思いますよね。実は逆で、相続税の評価では土地より現金のほうが高く数えられやすいんです。

土地は、市街地なら路線価方式、それ以外は倍率方式で評価します。一方、現金や預金は残高そのままが評価額です。

例えば、相続税評価額が3,000万円の自宅の土地を、4,000万円で売ったケースで考えてみます。

自宅の土地が330㎡以内で、配偶者や同居の家族が相続するなど要件を満たせば、3,000万円の評価が600万円まで下がります。売って現金にすると、その減額がまるごと無くなってしまうんです。

ここが大事なところです。リースバックで受け取ったお金を使わずに残していれば、そのお金は相続財産として数えられます。売却時の税金（譲渡所得の税金）がかかることもあります。

特例の要件は相続税対策の方法一覧でもまとめています。土地の評価が下がる仕組みと、自分に特例が使えそうかは、早めに確認しておきましょう。

土地を持っているかどうかで、相続税の計算は大きく変わります。評価や特例の判断に迷ったら、売る前に税理士に試算してもらうと、売るか残すかを数字で比べられます。

相続税の申告・相談先に迷ったら

相続に強い税理士を
税理士ドットコムで無料紹介

知り合いに税理士がいない、どこに頼めばいいか分からない。そんな方も多いですよね。
土地や自宅がある、相続人が多いといった場合は、相続税の申告に慣れた税理士に早めに相談すると、手続きがぐっと楽になります。

申し込みは、お探しの地域を選んで、かんたんな質問に答えるだけ。全5ステップで、入力の目安は30秒です。

かんたん30秒・24時間365日受付

税理士ドットコムの紹介ページに移動します

相続税の面では不利になりやすくても、売るほうが家族にとって良い場合もあります。

売却やリースバックを考えてもいいケース

例えば、子2人が相続人で、財産が実家の土地と少しの預金だけというケース。土地を1人が相続すると、もう1人に渡す分がなくて話し合いが止まりがちですよね。

「家を売ってお金で半分ずつにしようか」
「それなら公平だし、誰も住まないなら管理もいらないね」

こんな話し合いになることもあります。分けやすさを優先するなら、売却は現実的な選択です。

生前に売るのではなく、相続した後に売る方法もあります。相続後の売却には、次のような税金の特例があります。

特例	内容
取得費加算の特例	申告期限の翌日から3年以内に売ると、払った相続税の一部を取得費に足せる
空き家の3,000万円特別控除	1981年5月31日以前に建てた家など、要件を満たす空き家を売った時の特例（2027年12月31日までの譲渡）

空き家の特例は、2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上いる場合、1人2,000万円になります。

相続後に売った時の税金は不動産の相続税対策もあわせて読むと、生前にできることとの違いがつかめます。