土地・家は生前贈与と相続どちらが得？不動産の税金と注意点

2026年10月2日

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『実家の土地や家は、今のうちに子どもへ贈与しておいた方が相続税対策になるのかな』と考えている方も多いはずです。

結論から言うと、土地や家は多くの場合、生前贈与より相続で渡す方が税金は軽くなります。贈与税の税率が高いうえ、相続でしか使えない特例があるからです。

ただ、相続時精算課税やおしどり贈与を使えば、生前贈与が向いているケースもあります。この記事では、どちらが得かを自分の家に当てはめて考えられます。

土地・家は生前贈与と相続どちらが得？

先に結論

贈与税と相続税は、どちらも財産を受け取った人にかかる税金です。ただ、仕組みはまったく違います。

相続税は、遺産全体から基礎控除を引いて計算します。法定相続人が2人なら4,200万円までは相続税がかかりません。

一方、暦年課税の贈与税の基礎控除は、受け取る人ごとに年110万円です。土地や家のような大きな財産を一度に贈与すると、すぐに高い税率になってしまうんです。

税率の違いは相続税と贈与税の違いでも比べています。

例えば、父が持っている評価額2,000万円の土地を、18歳以上の子1人に渡すケースで考えてみます。

暦年課税の贈与税は、基礎控除110万円を引いた1,890万円に特例税率をかけます。3,000万円以下の区分なので税率45%、控除額265万円です。

1,890万円×45%は850.5万円で、そこから265万円を引くと585.5万円になります。

『土地を渡すだけで500万円以上？』と驚きますよね。これが、不動産を一度に贈与すると損になりやすい理由です。

相続時精算課税を選ぶと、累計2,500万円までは贈与税がかかりません。年110万円の基礎控除もあるので、例の土地なら贈与時の税金は0円です。

ただ、この1,890万円は、父が亡くなった時に相続財産に足し戻して相続税を計算します。税金がなくなるわけではなく、相続の時にまとめて精算する仕組みなんです。

仕組みは相続時精算課税制度とはで詳しく解説しています。

不動産を渡す時は、贈与税や相続税のほかに、名義変更などの税金もかかります。ここも相続と贈与で差がつくところです。

相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。贈与による名義変更は、この税率より高くなります。

さらに、贈与だと不動産取得税もかかります。相続ならかかりません。