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相続の手続きを始めたら、『実家の建物が登記されていなかった』と分かった。そんな時、どう名義を変えればいいのか戸惑いますよね。
結論から言うと、未登記の建物も相続財産なので、遺産分割で受け継ぐ人を決め、表題登記と所有権保存登記をして名義を整えるのが基本です。登記をしない場合でも、市区町村への届出や相続税の申告では財産として扱います。
この記事を読めば、未登記建物の調べ方と、相続した後の手続きの流れがわかります。
未登記建物を相続したらどうなる？
未登記建物も、亡くなった人の財産として相続の対象です。相続人が受け継ぐ人を決めたら、土地家屋調査士に表題登記、司法書士に所有権保存登記を頼み、受け継いだ人の名義で登記するのが一般的な流れです。表題登記のない建物の所有権を取得した人には、表題登記を申請する義務があると不動産登記法で定められています。
未登記建物とは、法務局の登記簿に記録がない建物のことです。昔に建てた家や、親が自分で建てた離れ・倉庫などに多いんです。
『登記がないなら、固定資産税もかかっていないのでは？』と思う方もいますよね。実は、登記がなくても市区町村の課税台帳には載っていて、固定資産税が課されていることが多いです。
未登記かどうかの調べ方
- 固定資産税の課税明細書で、家屋番号の欄が空欄になっていないか見る
- 市区町村で名寄帳（所有する不動産の一覧）を取る
- 法務局で建物の登記事項証明書を請求し、記録があるか確認する
課税明細書の家屋番号の欄が空いている、または「未登記」と書かれている建物は、登記されていない可能性が高いです。
未登記建物を相続した時の手続き
手続きは、次の順で進めます。
- 相続人を確定し、遺産分割で建物を受け継ぐ人を決める
- 遺産分割協議書に未登記建物を書く
- 市区町村に所有者が変わったことを届け出る
- 土地家屋調査士に表題登記を頼む（受け継いだ人の名義で）
- 司法書士に所有権保存登記を頼む
ここが大事なところなんですが、表題登記は建物の所在や構造・床面積を登記簿に記録する手続きです。所有権保存登記は、その建物の持ち主が誰かを記録する手続きで、これをして初めて売買や担保に使いやすくなります。
遺産分割協議書の書き方
未登記建物は登記簿の表記がないので、固定資産税の評価証明書や課税明細書の記載をもとに書きます。
| 項目 | 書き方の例 |
|---|---|
| 所在 | 評価証明書の所在地 |
| 家屋番号 | 未登記 |
| 種類・構造・床面積 | 評価証明書の記載のとおり |
「未登記建物」と明記しておくと、後の登記や手続きで建物を特定しやすくなります。協議書の作り方全般は不動産の相続手続きでも解説しています。
市区町村への所有者変更の届出
登記をしない場合でも、固定資産税の納税者を変えるために、市区町村に未登記家屋の所有者が変わったことを届け出ます。名前や書式は市区町村によって違うので、資産税の窓口に確認してみてください。
届出には、遺産分割協議書のコピーや相続人の戸籍などを求められることが多いです。届け出ないままだと、亡くなった人の名前で納税通知書が届き続けることもあります。
未登記建物は相続登記を自分でできる？
『費用を抑えたいから、自分で登記できない？』という方も多いはずです。
所有権保存登記は、書類をそろえれば自分で申請することもできます。自分で登記をする時の流れは相続登記は自分でできる？が参考になります。
一方、表題登記は、建物を測って建物図面や各階平面図を作る必要があります。専門的な測量と図面作成が要るので、土地家屋調査士に頼む人がほとんどです。
古い未登記建物で書類がない時
表題登記では、その建物の持ち主が誰かを示す書類（所有権を証明する書類）が必要です。新しい建物なら建築確認済証や工事完了引渡証明書を使いますが、古い建物だと残っていないことがよくあります。
「建てたのはおじいちゃんの代だから、書類なんて何もないよ」
「固定資産税の納税証明書なら、毎年払っているから取れるかもしれないね」
こんなふうに、固定資産税の評価証明書や納税証明書などを組み合わせて証明することがあります。何が使えるかは建物や法務局によって違うので、土地家屋調査士に相談してみてください。
増築部分や借地上の建物の注意点
増築部分だけが未登記の時
母屋は登記されているのに、増築した部分が登記されていないこともあります。この場合は、建物の表題部の変更登記で、増築部分を登記簿に反映させます。
相続登記をする時に、登記簿の床面積と実際の床面積が違うと気づくことも。売却を考えているなら、相続登記と一緒に直しておくと後が楽です。
借地の上に未登記の建物がある時
借りている土地の上の建物が未登記だと、困ることがあります。借地上の建物を自分の名義で登記しておくと、土地の持ち主が変わっても借地権を主張しやすくなりますが、未登記のままだと主張できないおそれがあるんです。
借地権も相続財産です。地主さんとの関係を守るためにも、借地上の建物は登記を整えておきましょう。
登記しないまま放置するとどうなる？
未登記のままだと、売る時や担保に入れる時に手続きが進みません。次の相続が起きると、相続人が増えて話がまとまりにくくなることも。
取り壊す予定の時は？
古い家を相続後すぐに取り壊す予定なら、わざわざ表題登記をしないこともあります。登記簿に記録がない建物なので、取り壊した後に法務局で滅失登記をする必要もありません。
ただ、市区町村には取り壊したことを届け出ておきましょう。届け出ないと、もう無い建物に固定資産税がかかり続けることがあるんです。
「解体したのに、翌年も家の分の固定資産税が来たんだけど」
「市役所に取り壊しの届けを出していなかったからかもしれないね」
こんな行き違いを防ぐためにも、解体業者の取壊証明書などは保管しておくと安心です。
2024年4月1日からは、登記された不動産の相続登記が義務になりました。義務化の内容は相続登記の義務化とはで確認できます。
未登記建物も相続税の対象
未登記でも、建物は相続税の対象になる財産です。評価は登記の有無に関係なく、固定資産税評価額を使います。
『登記がないから申告しなくていい』は通りません。固定資産税の課税台帳に載っていれば、税務署も把握できると考えておきましょう。貸家にしていた建物なら、借家権割合（30%）× 賃貸割合を差し引いて評価します。
建物の評価や土地との組み合わせで、小規模宅地等の特例が使えるかなど、判断が増えることもあります。実家の土地と建物がある、相続人が多い、という家庭で相続税がかかりそうなら、税理士に評価と申告をまとめて相談しておくと安心です。
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よくある質問
未登記建物も相続財産になりますか？
はい。登記がなくても、亡くなった人が持っていた建物は相続財産です。遺産分割で受け継ぐ人を決め、相続税の計算にも固定資産税評価額で含めます。
未登記建物の名義変更はどうすればいいですか？
受け継いだ人の名義で表題登記をし、続けて所有権保存登記をします。登記をしない場合でも、市区町村に所有者が変わったことを届け出ます。
書類がない古い未登記建物でも登記できますか？
建築確認済証などがなくても、固定資産税の評価証明書や納税証明書などを組み合わせて所有者を証明することがあります。土地家屋調査士に相談してみてください。
まとめ
- 未登記建物も相続財産で、遺産分割で受け継ぐ人を決める
- 課税明細書の家屋番号が空欄なら未登記の可能性が高い
- 名義を整えるには、表題登記と所有権保存登記をする
- 登記しない場合も、市区町村に所有者の変更を届け出る
- 借地上の建物は、登記がないと借地権を主張しにくくなるおそれがある
- 相続税では固定資産税評価額で評価して申告する
