当サイトは国税庁・法務省・裁判所などの公開情報をもとに編集部が執筆しています。記事内のサービス紹介には広告を含みます。
実家や土地の名義を親から子に変えたいけれど、『名義変更するだけで相続税や贈与税がかかるの？』と不安になっていませんか。
結論から言うと、名義変更そのものに相続税がかかるわけではありません。かかる税金は「相続で変えるか、生前贈与で変えるか」で決まります。
この記事では、亡くなった親の土地を相続する場合と、生きているうちに贈与する場合の税金の違いを、計算例で比べていきます。
家の名義変更にかかる税金は「相続」か「贈与」かで変わる
亡くなった親の家・土地を相続で名義変更する場合は、登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）がかかり、遺産が基礎控除を超えた時だけ相続税がかかります。生前に親から子へ贈与で名義変更する場合は、贈与税と登録免許税（2%）、さらに不動産取得税がかかります。
名義変更は、法務局で所有権移転の登記をする手続きです。この登記の原因が「相続」か「贈与」かで、かかる税金がまったく違ってくるんです。
| 税金 | 相続で名義変更 | 生前贈与で名義変更 |
|---|---|---|
| 相続税 / 贈与税 | 遺産が基礎控除を超えた時だけ相続税 | 年110万円を超えると贈与税 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% | 固定資産税評価額×2% |
| 不動産取得税 | かからない | かかる |
登録免許税の税率は国税庁のタックスアンサー（No.7191 登録免許税の税額表）で確認できます。不動産取得税は、総務省の説明でも相続による取得は課税されないとされています。
亡くなった親の土地を名義変更する時の税金
『親が亡くなって実家を継ぐけど、名義変更で大きな税金がかかるのかな…』と心配な方も多いはずです。
登録免許税は評価額の0.4%
相続登記でかかるのは、登録免許税です。固定資産税評価額に0.4%をかけて計算します。
例えば、実家の土地と建物の固定資産税評価額が合わせて2,000万円なら、登録免許税は8万円です。
固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）で確認できます。
相続税は遺産全体で判断する
相続税は、家だけでなく預貯金や株式も含めた遺産全体で判断します。合計が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」以下なら、相続税はかかりません。
例えば、母が亡くなり、子2人が実家と預金を相続するケースなら、基礎控除は4,200万円です。実家の評価額と預金の合計がこれ以下なら、相続税の申告もいりません。
自宅の土地には、小規模宅地等の特例が使えることもあります。要件を満たせば、330㎡まで評価額を80%減らせます。使えるかどうかは、同居の有無などで変わるので税理士に確認してみてください。
相続登記は3年以内が義務
2024年4月1日から、相続登記は義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記します。
正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料の対象になります。施行日前の相続も対象なので、昔の名義のままの実家がある方は注意しましょう。
手続きの流れや期限の詳しい扱いは、相続登記の義務化で解説しています。
生前贈与で家の名義を親から子へ変える時の税金
『相続まで待たずに、今のうちに家の名義を子どもに変えておきたい』という相談もよくあります。この場合は贈与になるので、税金の考え方が変わります。
贈与税はいくら？計算例
贈与税は、もらった人ごとに年110万円の基礎控除を引いて計算します。親から18歳以上の子への贈与なら、特例税率を使います。
例えば、評価額1,000万円の家を親から子へ贈与したケースで計算してみます。
| 手順 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 基礎控除後の金額 | 1,000万円−110万円 | 890万円 |
| 贈与税（特例税率） | 890万円×30%−90万円 | 177万円 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額1,000万円とした場合×2% | 20万円 |
これに加えて、不動産取得税もかかります。相続なら8万円で済んだかもしれない名義変更が、贈与だと一気に重くなることがわかりますよね。
贈与でも税金を抑えられる制度
贈与で名義を変える時に使える制度もあります。
- 相続時精算課税：累計2,500万円まで贈与税がかからない（相続時に精算）
- 贈与税の配偶者控除：婚姻20年以上の夫婦間で居住用不動産なら最高2,000万円
- 住宅取得等資金の贈与の非課税：家を買うための資金の贈与が対象
マンションの名義を親子間で変える場合も、考え方は同じです。どの制度が向いているかは、親の年齢や他の財産によって変わります。
登記を自分で申請する場合の手順や費用は、相続登記を自分でやる方法で確認できます。
土地が複数ある、贈与と相続のどちらが得か判断できない。こんな時は、税額のシミュレーションまで税理士にまとめて頼むと迷わずに済みます。
相続税の申告・相談先に迷ったら
相続に強い税理士を
税理士ドットコムで無料紹介
知り合いに税理士がいない、どこに頼めばいいか分からない。そんな方も多いですよね。
土地や自宅がある、相続人が多いといった場合は、相続税の申告に慣れた税理士に早めに相談すると、手続きがぐっと楽になります。
- 全国7,500名以上の登録税理士から、相続に強い税理士を紹介
- 紹介は無料、24時間365日受付
- 最短当日に税理士を紹介してもらえる
- 東証プライム上場の弁護士ドットコム株式会社が運営
申し込みは、お探しの地域を選んで、かんたんな質問に答えるだけ。全5ステップで、入力の目安は30秒です。
かんたん30秒・24時間365日受付
税理士ドットコムで相続に強い税理士を探す（無料）
税理士ドットコムの紹介ページに移動します
結局、相続と生前贈与はどちらで名義変更するのが得？
『税金だけ見れば、相続まで待ったほうが得なの？』と気になりますよね。
名義変更にかかる税金だけで比べると、多くのケースでは相続のほうが軽く済みます。登録免許税の税率が5分の1で、不動産取得税もかからないからです。
さらに相続税には基礎控除があり、遺産が一定額以下ならそもそも相続税がかかりません。
ただ、生前贈与にも意味がある場面はあります。
- 遺産が多く、相続税が高くなりそうな家庭
- 将来値上がりしそうな土地を早めに移したい
- 婚姻20年以上の夫婦で自宅を配偶者に残したい
- 遺産が基礎控除以下に収まりそう
- 小規模宅地等の特例が使える自宅
- 贈与税や不動産取得税を払う余裕がない
注意したいのは、贈与した財産が相続財産に足し戻されるルールです。2024年1月1日以降の贈与から、加算される期間が相続開始前3年から7年に延びました。2027年1月以降の相続から段階的に伸び、2031年1月以降の相続で7年になります。
亡くなる直前に名義を変えても、相続税の節税にならないことも。どちらが得かは、家族構成と財産全体で変わります。
名義変更の手続きと必要なもの
名義変更は、不動産の所在地を管轄する法務局に登記を申請します。法務局のホームページには、登記申請書の様式と記載例が載っています。
- 遺言書の有無を確認する
- 戸籍を集めて相続人を確定する
- 遺産分割協議で誰が家を相続するか決める
- 登記申請書と必要書類をそろえる
- 法務局に申請し、登録免許税を納める
戸籍の束の代わりに、法務局で無料交付される「法定相続情報一覧図の写し」を使うこともできます。取り方は法定相続情報一覧図の取得方法を見てみてください。
贈与の場合は、贈与契約書を作っておくのが基本です。
「口約束でも名義を変えれば大丈夫だよね？」
「後から贈与があったと説明できるように、契約書は残しておいたほうが安心だよ」
こんなやり取りがあったら、後者が正解です。贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、贈与税の申告もしておきましょう。
よくある質問
相続で家の名義変更をすると相続税はかかりますか？
名義変更だけでかかるわけではありません。相続税は遺産全体が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えた時だけかかります。名義変更でかかるのは登録免許税です。
親から子へ家の名義を生前贈与するといくらかかりますか？
贈与税・登録免許税（固定資産税評価額×2%）・不動産取得税がかかります。評価額1,000万円の家を18歳以上の子に贈与すると、贈与税は177万円です。
相続登記をしないとどうなりますか？
2024年4月1日から相続登記は義務になり、知った日から3年以内に登記が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
まとめ
- 名義変更にかかる税金は、相続か生前贈与かで大きく変わる
- 相続の名義変更は登録免許税0.4%で、不動産取得税はかからない
- 相続税は遺産全体が基礎控除を超えた時だけかかる
- 生前贈与は贈与税・登録免許税2%・不動産取得税がかかる
- 相続登記は知った日から3年以内が義務
