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親の土地を調べたら、固定資産税の通知に載っていない土地や、税額が0円の山林があった。『固定資産税がかからない土地なら、相続税もかからないよね？』と思っている方も多いはずです。
結論から言うと、固定資産税がかからないことと、相続税がかからないことは別の話です。山林や小さな土地は相続財産として評価し、私道や墓地のように相続税でも評価しない・非課税になるものもあります。
この記事では、固定資産税がかからない土地の相続税の考え方がわかります。
固定資産税がかからない土地にも相続税はかかる？
- 固定資産税が0円でも、土地は相続財産として相続税の評価に含めるのが基本です。
- 免税点未満で固定資産税がかからない山林や小さな土地も、評価額はあります。
- 不特定多数の人が通る私道や、墓地などの祭祀財産は、相続税でも評価しない・非課税になります。
固定資産税は市区町村が毎年かける税金で、相続税は国が亡くなった人の財産にかける税金です。しくみが違うので、片方がゼロでももう片方がゼロとは限らないんです。
固定資産税がかからない理由は、大きく2つに分かれます。
| 理由 | 例 | 相続税では？ |
|---|---|---|
| 免税点未満（評価が小さく課税されない） | 山林、原野、小さな畑や土地 | 評価して相続財産に含める |
| 非課税（法律で課税しない） | 公衆用道路になっている私道、墓地 | 私道は通行の状況で評価が変わる、墓地は非課税 |
『通知書に載っていない＝財産ではない』と思い込むと、申告から漏れてしまうことがあります。土地の評価の調べ方は土地の相続税評価額の調べ方で解説しています。
山林・私道・墓地の相続税の扱い
山林・原野・小さな土地
市街地から離れた山林や原野は、多くの場合、倍率方式で評価します。固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに決めた倍率を掛ける方法です。
固定資産税がかからない土地でも、固定資産税評価額は付いていることがほとんどです。市区町村で名寄帳や評価証明書を取ると、評価額を確認できます。
例えば、こんなやり取りになりがちです。「山の土地は税金の通知が来ないから、遺産に入れなくていいよね」「通知が来なくても評価額はあるから、名寄帳で確認しよう」。
私道
私道は、使われ方によって評価が変わります。不特定多数の人が通り抜けに使う道路なら、相続税では評価しません。
特定の家の人だけが使う私道は、評価額を減らして評価します。私道の扱いは判断が分かれやすいので、要件を満たすかは税理士に確認してみてください。
墓地
墓地や墓石、仏壇などの祭祀財産は、相続税がかかりません。固定資産税でも、墓地は非課税です。
ただし、投資目的で持っている純金の仏具など、骨董的な価値があるものは対象外になります。
墓地は非課税なので、生前に墓地や墓石を買っておくと、そのぶん相続財産が減ります。一方、亡くなった後に買った墓石の代金は、葬式費用として差し引けない点に注意しておきましょう。
固定資産税の通知に載らない土地は、見落としやすく、評価の方法も土地ごとに違います。山林や私道が混ざっていて相続税がかかりそうな方は、評価と申告を税理士に相談しておくと安心です。
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固定資産税がかからない土地を相続したら
相続税の話とは別に、土地を相続したら相続登記が必要です。2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。
名寄帳に載っていても、登記が祖父母の名義のまま残っている土地もあります。その場合は、さかのぼって相続人を確定させる必要があるので、早めに手をつけておきましょう。
登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%です。山林のように評価額が小さい土地は、税額も小さくなります。不動産の相続手続き全体は不動産の相続手続きで解説しています。
いらない土地を手放す方法
『使い道のない山林は、相続したくない』という方もいますよね。相続放棄はできますが、その土地だけを放棄することはできず、ほかの財産もすべて手放すことになります。
相続した後に、国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度もあります。審査手数料は土地1筆14,000円、承認されると負担金（原則20万円）を納めます。建物がある土地などは申請できません。
- 市区町村で名寄帳を取り、通知に載らない土地がないか確認する
- 土地の評価方法（路線価方式か倍率方式か）を確認する
- 3年以内に相続登記をする
- 使わない土地は、売る・国庫帰属制度を使うなどの方法を考える
よくある質問
固定資産税がかからない土地は、相続税の申告で書かなくてもいいですか？
相続財産なので、申告が必要な場合は含めて計算します。財産の合計が基礎控除以下なら、申告自体が不要です。
山林の評価額は、どこで調べられますか？
市区町村で固定資産評価証明書や名寄帳を取り、国税庁が公表する評価倍率表の倍率を掛けて計算します。
私道の持分も相続登記が必要ですか？
必要です。自宅の土地だけ登記して、私道の持分を漏らしてしまうことがよくあるので、名寄帳で確認しておきましょう。
まとめ
- 固定資産税がかからなくても、土地は相続財産として評価するのが基本
- 山林や小さな土地は、固定資産税評価額に倍率を掛けて評価することが多い
- 不特定多数が通る私道は評価せず、墓地などの祭祀財産は相続税がかからない
- 相続登記は3年以内、いらない土地は国庫帰属制度で手放す方法もある
